悲观、彷徨、惊喜、狂热……这是很多亲身感受了今年上半年房地产市场发展历程的人所走过的心路历程。

春节后一段时间，房地产市场一度弥漫着悲观的气氛，由于当时国际金融危机正盛，住宅销售遭遇前所未有的寒冬，但随着阳春三月的来临，楼市“小阳春”已如约而至。但彼时，宏观经济依然低迷，国际金融危机也不见削弱，楼市的前景到底如何，很多人是彷徨的、怀疑的。

随着各城市楼市成交数据的披露，包括北京、上海及深圳在内的一线城市商品住宅成交量均出现月度环比急速上升的情况，甚至已经达到或超越2007年同期的水平。房地产市场的表现无疑给处在经济调整中的中国一个惊喜。随着市场的持续回暖，“小阳春”已经变为“艳阳天”，市场开始略显“狂热”了。

客观讲，上半年楼市的上涨行情是由一些因素推动的，并非“天上掉馅饼”的偶然行情。以上海为例，上海常住人口已经接近1900万，家庭数约700万户，按照平均每年1500万平方米的成交量计算，在过去10年内也仅有150万户家庭购买了住房（仅按每户家庭购置一处住房，每套100平方米），约占上海总户数的21%。

况且，10年基本上是家庭换房的周期，过去购房的家庭开始有了改善型需求，与现在还没有住房的自主购房需求合流，构成了当前楼市成交活跃的基础，这个基础是实实在在存在的，这是推动上海楼市向前发展的强大动力。

另一方面，上半年楼市脱离宏观经济基本面，走出了独立向上的行情，经济危机的发生“功不可没”。这听起来像是一个冷笑话，但却真实发生在市场上。对比一下，去年政府对房地产采取了严厉的宏观调控政策，各种紧缩性措施如加息、加税、二套房贷政策等接连出台，导致市场成交极度低迷，房地产业处于衰退的边缘。

年底国际金融危机突然恶化后，中央的经济政策发生大规模调整，从紧缩性的“一保一控”转为“保增长、调结构、促发展”，房地产业由于具有迅速拉动经济增长、促进扩大消费的特性，被寄予了厚望，从“被调控”的对象一跃成为“保增长”的急先锋。

虽然在国务院出台的十大产业振兴规划中没有囊括房地产业，但房地产业却获得了很多实际的利好措施，如央行连续降息、首套房消费利率优惠、降低住房项目资本比例等。国家实际上从金融环境、投资环境、消费环境等方面全面放开了对房地产业发展的束缚。

当然，金融危机下市场对通胀预期的担忧也导致了投机资金再次进入楼市，直接促进了市场成交的扩大和价格的回升，需要强调的是，上半年楼市的回暖其基础依然是以自主需求和改善型需求为主，投资需求对楼市的繁荣有“锦上添花”的正面作用，但更应该警惕其“趁火打劫”的负面作用。

对于楼市下半年的走势，笔者认为有两个因素非常关键。其一是宏观经济走势。宏观经济如果能够好转，相关产业投资就会逐步活跃，那么房地产业的投资需求压力相应会减弱，这有利于市场价格的稳定，避免住房价格的大起大落；宏观经济如果能够好转，市场消费预期将继续向好，对于住宅成交量的稳定也具有促进作用。

其二，政策环境变化。中国房地产是个政策市场，这已经无需论证。在人多地少的客观情况下，几乎每次市场调整都是紧缩政策造成的，每次市场的恢复和崛起也都得益于政策稳定和放松。现在楼市正处在政策沉默期间，市场成交量在不断放大，而价格也在逐步走高，政策能够继续保持沉默的前提条件是市场没有进入非理性状态，市场供应和需求能够基本保持平衡，价格与大多数人的消费能力能够匹配。

从现在的情况看，市场正在走“钢丝绳”，有关部门面对当前的市场现状似乎也是“睁一只眼闭一只眼”，主要原因是，房地产依然是拉动经济增长的急先锋，即使略微过火也不会马上采取措施来打压。市场一旦脱离了正常的轨道，政策出手也就不可避免了。

综合来看，下半年楼市的发展依然是谨慎乐观的，但决不是悲观。这种谨慎来自于历次市场波动的规律认识，这种乐观来自于对我国房地产市场的巨大现实需求的洞察。正如年初笔者所说，虽然市场还会出现反复和低谷，但不应该悲观，“冬天进补，春天打虎”，即便未来还有产业的调整，但那正是行业、企业修炼内功的时候。（作者系上海易居房地产研究院高级研究员）

(作者：回建强)