开发商大批死亡的预言没有实现,经历了一轮调整后,开发商反而迎来了“牛市”。

参加博鳌房地产论坛的北京师范大学金融研究中心主任钟伟,感觉这一届论坛是举行9年以来学者和开发商分歧最大的一届论坛。这恰如当下的中国经济形势。“学者们对未来走势的判读,有人说‘ W ’型,有人说‘V’型,也有人说‘U’型。而宏观经济形势很大程度的影响房地产市场的走势,很多开发商感到迷茫和矛盾。”钟伟说。

近期房地产市场发生的一切,虽然不能令开发商断言房地产市场已经回到2007年交易量和价格同时上涨的局面。但大多数开发商认为地产业已经走出低谷。唱多的声音成为主流。

担忧仍旧存在。那些经历了更长周期的房地产开发商,以及更有远见的学者认为,必须对“唱多”保持警惕。

没有理由不乐观

富力地产(00277.HK)执行董事吕劲6月19日博鳌房地产论坛上曾回忆说,近日连续参加为投资者举办的见面会,两天见了超过50个买富力股票的人,几乎从早到晚回答的问题都是相同的,唯一不同的是去年他们很恶、很凶、态度不好。今年来的时候都是满面笑容,“几乎要拥抱我,因为他们赚死了”。2008年10月29日,富力股价曾一度跌至2.3元,而2009年6月,富力股价最高已上涨至超过18元。最困难的2008年初,富力曾一度现金吃紧。负债比率高达140%,总资产负债率达到76.6%。但2009年前4个月,富力地产已有80亿元的现金流入,财务压力已经得到缓解。而大多数被认为现金流几乎断裂、面临死亡的房地产上市公司,和富力拥有相同的经历。

市场的回暖,让企业摆脱危机。

金地集团(600383.SH)董事长凌克指出,根据最近房地产各个城市销售情况和最近各个城市房地产投资情况来看,2009年中国房地产市场是“牛市”。短期市场情况是由供求关系所决定的,过去几个月,中国房地产销售同比大幅度增长,各个城市的存货消化周期快速下降,去年年底全国城市房地产存货消化周期是12-18个月,但到今年5月该数据已经下降到6-12个月,有的城市甚至下降到2-3个月,达到历史的低点,因此房价要涨了。

较具代表意义的是深圳房地产市场。深圳市国土房产部门的统计数据显示,今年6月,深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米14823元,比去年同期上涨32.83％,环比5月份上涨18％；新建商品住宅销售面积达66.41万平方米,同比增长118％。4至6月,深圳市新建商品住宅销售均价已连续3个月出现同比和环比同步上涨局面,成交量显著放大,房地产市场明显回暖。

开发商信心的恢复,则表现于对买地投入的增加和调整开工面积。国家统计局公布的数据显示,1-5月,城镇固定资产投资同比增长32.9%,其中,房地产开发完成投资增长6.8%,增幅比1-4月加快1.9个百分点。如果以5月单月计算,房地产投资增速则升至12%左右。

虽然还没有恢复鼎盛时期的投资增速水平,但大多数开发商都乐观地表示要调整开工面积。首创置业(02868.HK)董事长刘晓光对本报记者表示,按照目前的形势,将会在原有开工面积的基础上增加10%-20%,并且表示下半年一定会买地。

危险潜伏

记者翻阅多家券商的年度中期报告时发现,唱多的声音成为主流,但券商们也同时提到风险。

除宽松的货币政策导致的充裕流动性之外,去库存化结束、有效供给的减少、房价泡沫预期等因素,让中金公司、中信证券、国泰君安和安信证券等券商对房地产后市持有信心。中金公司中期策略指出,房地产市场下半年销售或预售情况将维持较好的水平,房价将呈结构性上涨态势。中信证券认为,宽松的货币政策提振行业需求也巩固了企业的资金。下半年政府为刺激开发投资,保证经济增长,政策基调将维持不变。房地产热销和小幅提价的情形仍将持续,资源重估的盛宴正在展开。国泰君安也认为,宽松的货币政策驱动通胀和房价泡沫预期,无论经济前景是复苏还是滞胀,未来一段时间内房价将呈上涨趋势,预计2009年全国房价同比上涨5%至10%。

申银万国明确提出,“2009年房价上涨是一个必然。”他们认为,相比2007年,投资者投资渠道更少；居民实际支付能力并未比2007年差,被迫接受价格的能力并未被大幅削弱；供需缺口进一步放大。该公司预期一、二线城市房价将继续上涨,局部区域将出现泡沫,部分城市将超过2007年水平；高端物业价格涨幅会高于普通住宅；和2007年相比,今年的投资资金可能更为集中。

天鸿地产董事长柴志坤对本报记者表示,从上一轮调整的经验来看,开发商总喜欢以长期趋势的看好来解决眼前所出现的问题,于是矛盾开始产生。因为专家和分析师们一致认为中国的房地产市场将会向好的方向发展,开发商们盲目乐观,从而导致一些企业做出超越企业能力的事情。例如大举买地过度扩张,违背企业生存的常识,认为房价只涨不跌。“这对企业非常致命。”他说。

钟伟也提到,本来金融危机对于中国房地产来说是一个很好的调整时间,令行业向更理性更健康的方向发展,但现在看来,开发商却认为金融危机反而救了中国的房地产。一方面,中央政府部门担心经济下滑,希望房地产的增长拉动经济增长,出台了许多“救市”政策。另一方面,各国廉价的货币政策致使流动性泛滥,开发商轻易从流动性紧缩的状态走入流动性充裕的环境中,财务危机安然度过。这让很多开发商没有得到教训,在逐地大军又出现了新的面孔。和危机前相比,很多企业都没有发生本质性的变化。

华远集团董事长任志强谏言,政府部门在调控房地产市场时,应该以长期政策取代短期政策。他同时提出担心,如果到今年底,对开发商的一些政策优惠停止了,房地产市场该向怎样的方向发展,到时开发商又该如何应对?

多家券商的报告提到了楼市的风险点———流动性收缩。过度宽松的货币政策可能转向的预期,或将在三季度末至四季度初升温；实体经济逐步复苏,吸引资金回流；经济走势出现反复,行业进入二次探底。此外,如果局部区域房价过高,可能改变投资者预期。

(作者：荆宝洁)