1997年至2006年,美国房价经历了一轮史无前例的疯涨,这助长了贷款机构、评级机构和借款人的鲁莽行为。很快,行业被推向危机边缘。每天,美国人随便翻翻报纸,都会看到诸如“房价继续回落”的头版头条,人们才惊觉遇到历史上非常糟糕的借贷危机。

彼时,中国的开发商正在经历最美妙的时光。几乎没有开发商认为,中国房地产市场会复制美国房地产市场走势。历史不会重复,却总会押韵。虽然表现形式有所不同,中国的房地产开发商迎来了近十年以来的最大的调整。

然而调整的时间如此短暂,乐观的表情重新回到开发商的脸上。但担忧的声音一直存在,中国社会科学院金融研究所结构金融研究室主任殷剑峰是其中之一。他认为,企业的乐观不代表行业不会遭遇新的调整,从整体利益和大局出发,房地产行业需要一轮更充分的调整。

《21世纪》:近期“地王”频频出现,是否预示着新一轮危机的开始?

殷剑峰:目前楼市的形势主要是由宽松的货币政策造成的。土地出让收入是地方政府财政收入的主要来源,地方政府不希望看到土地出让收入的下降。地价是由供求关系所决定的。从供给的角度看,近期有很多位置好的地块涌现出来,客观上制造了地王现象。从中长期看,土地价格还要取决于需求。

《21世纪》:哪些因素在影响需求?

殷剑峰:中国的房地产市场从1999年以来一直处于上升的过程。主要原因是由人口结构、城市化进程、人民币汇改机制、投资渠道狭窄等多种因素共同造成的。但是由“婴儿潮”推动的买房潮已经逐渐走入向下通道。

人民币长期升值的态势是不会改变的。决定一国币值的基础是经济、政治和军事实力。对于中国的崛起,估计没有人会怀疑。一致的看法是,由于中国高速的经济增长,人民币必然会长期升值。但是,短期内是否具有持续升值的能力,实在值得商榷。如果中国出口主导的经济发展格局在短期内不能迅速调整为以内需(投资和消费)为主导,则自2005年7月以来的人民币升值进程可能将在未来一年左右时间告一段落。此外,城市化进程的脚步也会逐渐放缓。

(作者：荆宝洁)