27幅“地王”中24幅无动静

2007年土地市场虚火遗留下来的后遗症，依然对目前的广州楼市产生着影响。由于当年出让的多数土地成交价格高，开工销售即面临亏本的窘境，致使绝大多数开发商并不急于开发这批土地。而与土地开发量直接相关的楼市上，房源的“紧缺”已开始困扰广州。

27幅“地王”中24幅尚无动静

2007年，广州住宅用地成交最为活跃的一年。当年，全市总共成交住宅土地约50宗，用地面积294万平方米，总建筑面积533万平方米，其中，限户型住宅用地总建筑面积410万平方米，占总量77%。

不过，2007年巨大的土地成交量并没有直接反映到两年后的楼市上，许多土地目前仍然因为各自的原因闲置在广州的各个角落，没有动工开售的迹象，特别是成交价偏高的土地，出让两年之后依然在“晒太阳”。

据合富辉煌首席分析师黎文江的统计，2007年广州市出让的土地中，有27宗的楼面地价超过了当年土地成交均价4622元/平方米，从而成为各种“地王”。遗憾的是，到目前为止，未售或未动工的“地王”还有24个。

数据显示，2007年商品住宅用地平均楼面地价（剔除限价地）4622元/平方米。在此均价之上的高价地块有27块，共128.6万平方米，占总量294万平方米的43.8%，可建筑面积247万平方米，占总量533万平方米的46.4%。

“24个项目到目前为止未拿预售证，多数甚至未见动工，涉及可建筑面积232.4万平方米，其土地面积相当于2008年广州全年出让的住宅用地总量（2008年广州成交住宅土地面积为277万平方米），可见问题之严重。”黎文江对“地王”闲置表示出其担忧。

开售等于亏本

2007年，国土部出台了相关规定，要求所有土地需在出让后的一年内动工，如果超过两年还未动工，该土地将被无偿收回。但在现实当中，该项政策并没有成为开发商按兵不动的“命门”。不动工地原因很简单，地价高于房价，开发商面临“销售等于亏本”的尴尬。

万科A（000002.SZ）在广州番禺获得的一宗楼面地价高达5784元/平方米的地块，成为率先“试错”的“地王”。该项目于2008年年中对外销售，平均销售价格约10000元/平方米，较同期销售的周边楼盘高出约一倍。而根据某房地产网站录得的信息，该项目最低售价曾低至6000元/平方米。如果简单估算其成本，万科在该项目上即使不亏损，利润亦不会太高。

但更多开发商选择“观望”态度，即迟迟不动工开发。富力地产（02777.HK）、雅居乐（03383.HK）、保利地产（600048.SH）、金地集团（600383.SH）等开发商，都曾在2007年买进土地，而这些土地大多处于“筹备阶段”。其中一家开发商坦承，旗下位于海珠区的一宗地块，还在做前期规划筹备，未动工。

更有消息显示，部分发展商已经打算彻底放弃土地，截至目前都未获得《建设用地批准书》，其中包括2007年出让的面积最大的萝岗地块。该地块于2007年9月举行土地拍卖，由新加坡背景的中莱投资以44.75亿元获得，折合楼面价达到6321元/平方米，曾创下科学城周边地块的拍卖价格纪录。但截至目前，萝岗周边项目的售价也仅在6000~8000元/平方米之间，与中莱投资项目的楼面地价相差无几。

有开发商私下抱怨，现在房价那么低，明摆着开发了就亏本，谁会自找没趣。知情人士透露，有开发商拿着“筹码”与政府谈条件，谈判的内容主要在于增加容积率，或者其他降低土地成本的方式。

但是，开发商与政府博弈尚未有结果，商品房市场已因此遭受“缺货”的困扰。目前的广州楼市，新货紧缺，市区存量房源在经过上半年消化后已所剩不多。日前，甚至有机构大张旗鼓地进行了一场“寻找新盘”的活动。

“目前是结构性缺货。全市存货量不少，但大多为极为偏远的区域，即使有货，也卖不动，可视作‘无效供应’。”黎文江指出，现在广州的关键问题是“缺新货”，缺“好的产品”。

为此，尽快盘活2007年出让的地块，显得尤其迫切。“政府加大土地出让规模，就是为了增加楼市供应量，从而抑制房价过快上涨。但如今很多地块‘晒太阳’，不能很快进入楼市流通，这与政府的初衷相违背。”在黎文江看来，盘活开发商手中的土地，比加大土地供应量更有效。

(作者：张艳红)