在4月19日银监会召开的2011年第二次经济形势通报会上，银监会主席刘明康表示，在房地产贷款方面，将开展新一轮的房地产贷款压力测试。此次压力测试将把房价下跌50%作为假设情况，而不是之前几次假设房价最大程度下跌30%。其中，高风险地区进行的分类测算，还包括假设房价下跌50%、利率上调108个基点的情况，以及住房成交面积下降等。

    新版房贷压力测试“史上最严”

    继银监会主席刘明康表示“要对银行业金融机构开展新一轮压力测试”之后，22日，银监会在发给各大媒体的短信中进一步称，与前一轮测试相比，本轮压力测试情景假设更为细致。从已经透露出的方案来看，新一轮房地产压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。

    这三种情形分别是：房价平均下跌30%、利率上调27个基点；房价下跌40%、利率上调54个基点；房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。而银监会去年5月开展的房贷压力测试所设置的情形是，全国房地产价格平均分别下跌10%、20%和30%。银监会主席助理阎庆民曾在今年全国“两会”期间表示，压力测试表明，房地产调控对银行形成坏账压力的底线数字是30%。

    新版房贷压力测试还明确将北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等七大城市列为房贷高风险地区，需按照房价较大幅度下跌的条件测算房地产贷款受冲击的情况。正如南京证券研报称，房地产压力测试属于银行业例行工作，进行压力测试并不意味着银行业房地产贷款坏账的发生，市场无需对今年的压力测试产生消极反应。

    银行表现淡定

    虽然房贷压力测试标准趋严，但各大银行表现仍然淡定。工、农、中、建四大行高层在近期的业绩说明会上均表示，房地产贷款不良率较低，整体质量可控。况且压力测试只是对未来可能发生情况的想象，并不表明现在房地产类贷款真的那么糟糕，而且这类贷款不存在非常大的风险问题。

    此前多家银行披露过房贷压力测试结果，大多显示房价即便下跌30%，也不会给银行带来较大风险。这样的结果看似表明银行非常抗跌，可实际上，房价下跌50%给中国经济带来巨大的负面影响，不是商业银行所能承受的。

    一旦房价下跌50%，并制造出巨大的赔钱效应，还会有多少人热衷购房？恐怕刚性需求者也改为租房。那样的话，与房地产相关的行业会遭遇严重的现金流问题，整体经济也可能存在硬着陆风险。这样的经济困局，也绝不是银行用“不良率上升1个多百分点”所能轻描淡写的。

    从现实情况来看，购房群体主要分为居住性购房、改善性购房和投资性购房，但在商业银行的测算样本[最新消息价格户型点评]中是只采用投资性购房的标准，而在价格下降到一定程度的时候，投资性购房者才会首先采取弃房甩贷的策略，因为他们是投资，当价格达到不能承受的位置时会让他们的资金链断裂，从而直接导致银行的坏账。然而在自住型购房的群体中，他们是不会轻易弃房的，除非价格下跌得十分离谱。

    不过，由于监管层对房贷风险的一再提示，银行可能会适当降低房贷业务的比重，对于房贷的发放将会更加审慎。同时，今年宏观监管政策的重心将放在控制通胀方面，对于房地产业的调控力度将不如去年，因此预计今年房地产开发贷质量恶化的可能性较小。

    个人住房贷款并非最大风险

    但针对个人房贷的压力测试，能否完全反映楼市风险，在业界存在不同看法。有分析认为，由银行去做压力测试，假设房价跌多少，按揭贷款就会出现多大的坏账，这样的话，没有真正找到压力点，真正的压力点不是居民按揭贷款的部分，而是在于某一天居民发觉不需要购买多套房子，有钱但想去投资别的领域，由此导致购房需求下降或增长缓慢。

    由于水泥、钢铁及机械等行业的最终需求是房地产，加上房地产业本身，会造成大量的产能过剩、现金流问题、借款问题。中国房地产泡沫是量引起来的，整个经济可能硬着陆的风险，而不是居民坏账引起金融危机的风险。

    国外房地产泡沫的形成与中国不同。他们是居民借了银行的钱，零首付及低利率买了本来住不起的房子，遭遇利率上升或失业后，由大量坏账引起金融系统的危机。但在中国，房贷首付比例较高、居民资产负债表健康、杠杆率低。因此，风险不是从居民这边引起的。监管部门做房贷压力测试，并没有真正找到压力点。

    总之，以个人房贷的还款意愿来判断楼市风险，存在很大局限性。早有专家认为，国内居民的房贷偿还意愿不同于国外。国内居民用于唯一居住的房屋，大多采取购买方式，而不是租赁方式，只要具备偿还能力，就不会轻易断供。在目前的首付条件下，自住性质的个人房贷不会变成不良贷款。而且，以往的经验表明，个人房贷不良率中的很大一部分是骗贷引起的。

    随着房地产调控政策力度进一步加大，投资投机需求得到抑制，房地产贷款风险也更加明显。此时，银监会提出将开展新一轮房地产贷款压力测试，说明监管层对于房地产价格变动对银行体系的冲击高度关注。业内人士评价，防范银行业由于房地产贷款产生的过度风险，稳健有效的审慎监管至关重要。但单靠加强监管并不能从根本上防范房地产贷款风险，银行自身必须审慎经营，提防风险。

    也有专家认为，银行房贷风险是显而易见的，但不能以假定的最坏情况来衡量风险程度。银监会启动新一轮测试的用意可能是希望即使房价出现暴跌，监管层依然有对策，而银行能够应对最糟糕的情况。