一张层次清晰的政府与个人“共有产权”购房之网，在苏北淮安这个经济中等发达城市逐步构筑完整。更重要的是，长期困扰保障性住房的政府资金退出机制，通过这个试点得以初步解决。　

    “淮安现在的人均住房面积有33.2平方米，大大高于全国平均水平。”淮安市委书记刘永忠说得很有底气，而这底气的一部分，就源自其已推行近两年的“共有产权”模式。2009年6月，由中国房地产业协会和中国建设报社主办的首届“全国住房保障及市场调控高峰论坛”选择在这一城市举办，针对此论坛进行的征文活动中，《共有产权是可行的——江苏省城镇保障性住房与房地产市场调控》一文成为热议重点，住房和城乡建设部（以下简称“住房部”）市场监管司、住宅保障司和政策研究中心官员纷纷表示了对这一模式的高度关注。

    两年践行降低门槛

    “所谓共有产权，就是由购房人和政府按照出资比例购买住房，各自享有相应的产权比例。这一尝试，提供了相对完善的政府资金退出机制。若购房人5年内购买政府产权部分，就按原供应价格结算；若5年后购买，则按当时的市场评估价格（不含装修费）结算。”淮安市房产管理局局长绍明告诉记者，从2007年年底，淮安就在一直尝试并调整这一地方新政，而最新的保障对象，已经开始指向刚就业的大学毕业生等“夹心层”群体。

    按照规定，淮安家庭月平均收入在800元以下，就有申购比市场平均价格低30%左右的政策性商品房的资格，并可选择“共有产权”模式。可选择的住房不仅限于保障房，还包括商品房，而共有的比例也颇有弹性，可以是个人7成，政府3成，也可以是5∶5开，双方各半。在回迁安置人群中还尝试了6∶4、8∶2等。而更重要的是，对于低收入群体家庭，淮安采用的不是全国普遍应用的“轮候制”，而是逐级提高的“门槛制”。就是先满足特殊困难群体，然后再根据情况逐渐放宽，“门槛”已逐步降低。

    然而，践行之路注定坎坷，“共有产权”推行之始并不顺畅。绍明不无慨叹地告诉记者：“2007年10月，淮安推出第一批共有产权房，但截止到12月底，却只有70人来报名。之后政府部门对此进行调查，发现造成这种局面的两种情况，一种是收入超标，另一种则是满足收入门槛的买不起。”

    这给了淮安新的启示，把保障范围逐步对准中等收入群体，共有产权的生命力才能旺盛起来。

    次年，淮安便把共有产权房的门槛从人均700元升至了800元，100元的提升让购房速度有所提升。另外，针对不愿意购买安置小区住宅的回迁户，补偿总额在12万元以下，人均2万元以下的，按照人均15平方米的标准买不起房，可以在相应的商品房小区提供共有产权房。

    绍明还透露，淮安市政府正在筹划进一步扩大保障范围，只要符合条件者，可以在全市范围内每平方米2300元以下的小区任意选购住房，享受“共有产权”。目前，淮安市两个试点小区，新新家园的2235套和洪福小区的1300套共有产权房已然入住，而福星家园等新的保障房和廉租房与商品房的复合小区也进入准收房阶段。

    对此，住房部政策研究中心副主任秦虹表示：“针对有一定收入的群体，政府应采取援助型保障，采用建、补、贴、免、融手段，共有产权制的好处是政府与购房家庭可以共同获益，还可以激励低收入家庭提高收入，购回政府产权部分，值得肯定。”

    探索资金投入模式

    事实上，除了采用共有产权解决“夹心层”的住房难题外，淮安市政府部门还对共有产权房在入住后进行一系列补贴，如在政府5年补贴期内，新新家园的物业费只有0.16元/平方米。但“前期补贴+后期补贴”也为淮安带来了较大的财政压力。

    绍明坦言，资金筹措的确是一个难题。为此，淮安采用了三种途径。第一类，是针对拆迁安置房的被动购房群体，把政府资金投入部分先期列入拆迁项目预算，提前解决问题。第二类，是针对主动消费人群，由当地国企采用“反哺”模式，国有开发企业把商品房的盈余作为启动资金，当地建成的新新家园、洪福小区和在建的福星花园等项目就是这样上马的。第三类则是把“暗补”改为“明补”，把集中建设保障房的划拨土地改为出让土地，然后把土地出让收入作为产权投入。

    事实上，在共有产权住宅政策推广上，淮安走在前头但并不是“一个人在战斗”，在江苏，已经有多个城市着力推广。

    江苏省建设厅高级工程师吴立群告诉记者，除了淮安，姜堰市、如皋市、苏州市也均有类似政策实施中，但都有因地制宜的改变。比如姜堰市采用的是针对经济适用房的“租售并举”，即对同一套住房实行“租”、“售”两种产权形式，一套65平方米的“解困定销房”，拆迁户可以用托底性补偿款拿到45平方米的房屋产权，剩下20平方米产权归政府所有，住户租用。

    然而，共有产权房能否迅速、大量地继续推广，必然受当地政府的财力所限。秦虹认为，这还需要更大程度上引导社会资金投入，要建立一个由政府主导的基金体系。

    此前她曾提出过可以建立与养老基金（或养老保险）相结合的住房基金或债权基金，将养老基金这种长期性质的资金和住房建设相匹配，在实现养老基金保值增值的同时，为住房建设提供新的资金渠道。

    对此，中国房地产研究会副会长顾云昌表示，共有产权住房的尝试对于推动房地产行业健康发展，推动住房保障事业，拉动内需都是有益的。但无条件回购期是5年，这5年间政府投资的收益难以保障，这一点值得继续考量。