地王再现、房价飞涨---这一切恍若回到两年前。楼市反弹速度如此之快、幅度如此之大，出乎人们的意料，让买房人、研究机构、地产中介甚至地产商们，都大跌眼镜。

谁是推手？分析认为，住宅需求井喷以及开发商对新开工面积的谨慎控制，导致出现短期的供求紧张。此外，信贷、热钱等流动性泛滥，进入生产领域的钱涌入楼市，面粉(地价)比面包(周边房价)贵的现象再次出现。

如果照此形势继续下去，必将再次吹大泡沫。而阻止泡沫的办法，是政府及时出让地块并敦促开发商开工建设，增加供应。同时，高涨的房价本身，也会限制人们购房的步伐。

A

房价超越2007高峰期

6月30日，继通州九棵树地块、朝阳奥运村乡地块之后，广渠路15号成为今年北京的新地王，以40.6亿元的天价拍出，溢价率高达146.51%。扣除廉租房、托儿所、幼儿园和小学的面积后，建筑面积土地的单价达1.6万元/平米。

这样的情形恍若回到两年前。沉寂一年多后，"地王"、土地"天价"再次卷土重来。

SO H O中国董事长潘石屹评论说，新地王的出现，一定会推高周边房价。事实上，房价已经开始涨起来。北京房地产交易管理网资料统计显示，上半年北京住宅均价呈持续上扬趋势。北京6月商品房住宅成交均价为每平米13302元，比今年1月份北京住宅成交均价每平米10438元，上涨了2864元，涨幅为27%。

而广州楼市也在闷声猛蹿。据合富辉煌市场研究部对广州中心区域46个主流楼盘进行调查的结果显示，5月份，75%的楼盘价格已经回到2007年水平。其中，高端市场成交价从2月开始连续走高，5月份均价17179元，短短三个月上涨23.6%。6月10日，广州珠江新城诞生新地王，均价1.5万/平米，房价随之上涨更狠。"现在广州的房价已经超过2007年的最高峰了。"一位业内人士告诉本报。

据官方数据，今年前5个月，全国商品房销售面积累计增速达25.52%，商品房销售金额累计增速则高达45.32%。房价方面，如果剔除每年12月的统计数据峰值，全国商品房销售面积和销售金额在今年5月份已分别达到7000万平米与3393亿元，双双创出历史新高。

另据联合证券测算，如果以全国商品房销售金额除以商品房销售面积来测算全国商品房销售均价，我们得出的结果是5月份全国商品房销售均价已达到4847元/平米，为历史新高。比2008年房价的最低点，上涨了33 .79%(图1)。

B

谁是推手？

楼市反弹速度如此之快、幅度如此之大，出乎人们的意料，让买房人、研究机构、地产中介甚至地产商们，都大跌眼镜。

参加北京新"地王"招标会无功而返的潘石屹坦承，他们测算的极限均价是1 .4万元/平米，并定出1 .5万元/平米的最终价，誓在必得。而最后却以1 .6万元成交，并且是被他之前不认识的"小公司"买下。而就在去年底，潘石屹还表示，2009年的楼市不会顺遂。

标普、野村证券等诸多研究机构，也都曾从各方面分析论证认为，中国的房地产市场至少还要下滑1到2年。不想不到半年，楼市为人们上演一出魔幻现实主义。

那么，在这场惊世大反弹里，到底有什么"魔幻"呢？

1、住宅需求井喷

自2008年11月份以来，政府采取了积极政策来促进住宅需求，其中最有效的措施是将房贷首付比例从30%降低至20%。

野村证券分析，假设一户典型的城镇家庭将其可支配收入的三分之一用于储蓄，并购买一套人均居住面积为28平米的住房(2007年城镇家庭的平均居住水平)。那么该家庭需要6年时间才能存够钱支付30%的首付。将该比例降低至20%实际上可让潜在购买者提前两年购买住房。因此，发放给家庭的银行贷款正在提高这一点不足为奇(图2)。

去年被压抑的需求的释放可能也进一步推动了需求。2008年全年销售量同比下降了19.1%，为十年来首次出现年销售量下跌。由于预期房价会进一步下降或者要等待房价跌至其可承受范围内，许多潜在购房者选择了观望。

积极的政策加上被压抑的需求，这双重因素导致了需求在今年出现井喷。正如近期家具和装潢建材销售的骤增所示(4月份年同 比 分 别 增 长 了2 9 .9 %和23.8%)，4月份之前的需求似乎大部分都属于自住型、而不是投资型购房。

但自5月份以来，有零星迹象表明投资者正重返市场，并推高房价。房价上涨正在侵蚀家庭的承受能力，由于担心房价会很快涨得让他们买不起，渴望拥有自己住房的购买者只得加快购房步伐。

2、供求出现短期紧张

由于大多开发商出于对楼市的谨慎判断，普遍控制新开工面积。面对人们上升的购房需求，出现了短期的供应紧张。统计数据显示，全国新开工面积自2009年初以来持续下降。而楼市的突然回暖让开发商始料不及，因而导致市场上商品房可售房源未能与销售面积同步增长。

房产销售的骤增已经减少了房屋库存。根据3-5月份的销售量，待售的已竣工建筑面积只够维持两个月的销售。野村证券分析，鉴于库存有限，一些开发商开始提价。由于今年更加容易获得银行贷款，并且有强劲的销售(2009年头五个月的销售额达1万亿元)做后盾，使得现金流状况得到改善，开发商如今拥有更大的定价权。在利益驱动下，自然会选择涨价。

3、超额信贷流向楼市

拿下北京新地王的所谓"小公司"，是中化方兴投资管理(北京)有限公司，即中化集团在香港的上市公司。潘石屹分析，6月最后一周，北京连续诞生的两个"地王"，一个是"中电"背景，一个是"中化"背景，并且房地产经验并不丰富，开发的经验和历史都不长。这些央企之所以买地，是因为得到了国家的大量信贷，但并没有投入到生产领域，而是投到房地产。值得注意的一个细节是，一般出让合同时，付款期都是半年以上，中化方兴则是一次性付款。

潘石屹继续分析说，中央政府为刺激经济，大力增加信贷，如开发资本的自有比例从35%降到20%，即由3倍的杠杆加大到5倍。但这些钱真正要流到生产环节还很难，市场还没有启动起来。股票市场上有许多钱，土地市场上也有许多钱。"这些钱会带来什么后果？我想是不言而喻的。"

数据显示，今年前5个月，国内金融机构人民币各项贷款余额增速创出1998年以来的贷款增长的最高增速。

然而，信贷的井喷式增长并没有改变实体经济部门仍然偏冷的局面。联合证券分析，目前国内产能严重过剩，并导致内部需求与外部需求失衡，投资与消费失衡。而超出实体经济吸纳能力的货币井喷式增长，其所释放出的流动性将向房地产市场溢出，并推动房地产价格不断膨胀以致出现泡沫。

而事实上流动性向房地产市场的溢出，或许在前5个月就已经开始。据国家审计署最新调查显示，去年6家银行的基层机构违规放贷超过300亿元，其中215亿元流入了房地产市场。

4、热钱又来

此外，热钱的影子似乎也已出现。虽然目前外资尚未出手竞拍地王，但从香港股市来看，热钱已很汹涌，并通过投资内地房股，来间接推高楼市。

今年前6个月，内地房股通过发新股或可换股债券等方式，在香港集资逾200亿港元，资金主要用于买地及开发土地。带动内地房股半年飙升约50%，远远高于恒指20%的涨幅。花旗报告预计，短期内将有更多的内地房公司趁机集资。

C

泡沫出现了吗？

被楼市大反弹镇住的人们似乎普遍认为，房地产泡沫正在清晰显现。

首先，许多地区房价已超过了2007年高峰期，不仅如此，可能还将上扬。野村证券分析，尽管今年到目前为止房价已较去年底上涨21.8%，但接下来价格可能继续涨。

而央企一次性付款拿地王的举动，已经表明流动性涌到了房地产市场。潘石屹分析，广渠路15号地价达到每平方米1.6万元，已经超出了周边房子的平均价格，又出现了当年"面粉的价格比面包的价格贵"的现象。

受限于前述供求关系，楼市的供应若仍然紧张，开发商又不断高价拿地，那么必将重演2007年的"吹泡"过程。对此，野村证券分析，虽然复苏的速度可能也出乎了政策制定者的意料，但政府估计不会很快打压，而是希望藉其刺激经济。由于过去以及未来需求的集中释放，野村证券预期，房地产泡沫将会扩大，可能会比2007年的泡沫更大。

可阻止泡沫形成的，是购房者或政府。联合证券认为，房价过快上涨会侵蚀家庭的购买能力(图4)，这会威胁到房地产市场复苏的可持续性。广州楼市成交量从5月高峰时的4000套/周，急降到6月的2000套/周，就是教训。

另外，潘石屹呼吁，政府应尽快推出新的土地出让，以防止发生断顿现象，并督促开发商少囤地、多开发，增加市场供应。

野村证券表示，虽然不知道泡沫的危害有多大，何时会破灭，但有一点是肯定的--只要是泡沫就会破灭。

(作者：辛灵)