今年楼市“金九银十”的开场戏似乎有点冷清。在不少城市，虽然“赠送面积”、“中秋特惠”等促销手段层出不穷，但购房者并不买账，甚至认为大部分新盘打折力度“不给力”。

   中秋节期间，中国证券报记者调查北京、上海等多个大中城市新楼盘发现，除了部分地段比较偏远的郊区项目，这些城市中心地段的新盘打折力度和往年都差不多;购房者的观望心态进一步加重，买卖双方的“僵持”仍在持续。

   业内人士坦言，今年“金九银十”风光或不再，房企目前的降价动力仍不足。总体来看，不同地区的房价逐渐显现“分化”趋势。一方面是京沪等大城市的郊区房价有可能加速下行，另一方面是其他一些城市核心地区的房价依然坚挺。随着大量郊区地段楼盘持续入市，未来可能会促使部分城市楼市的成交均价出现小幅下跌。

   持币观望反应冷淡

   亚豪机构市场总监郭毅认为，自去年房地产宏观调控政策实施以来，不少房地产企业的资金链已几近断裂，加速推盘、打折促销的确是当前大势所趋。

  “然而，由于降价不到位，购房者的观望情绪在进一步加重。”郭毅称，目前部分房企不愿意明着降价，所以给购房者各种优惠等促销手段比较普遍，而“买房赠面积”无疑是最为吸引购房者眼球的一种。

   但业内人士表示，目前在北京、上海、广州、厦门等大中城市出现的“买房赠面积”促销方式，大多是噱头，实际上开发商赠送的面积很多时候并不计入房产证，购房者自己要承担一定风险。

   位于北京市大兴区的富力·盛悦居一期于中秋节假日第一天开盘，打出“赠送面积”的促销牌。即使中秋假日期间天公不作美，但仍有不少看房者前来看房。该项目现场工作人员表示，开盘均价为22000元/平方米，由于赠送了一定面积的飘窗，再加上首次开盘的优惠政策，核算下来每平方米的价格仅为18000元左右，其中还包含了标准为3000元/平方米的精装修。

   一位看房者表示：“这样的定价的确有吸引力，但是考虑到地段和户型，我们还是希望价格能再降一点。”中国证券报记者走访发现，节日期间购房者仍旧是看的多买的少。另外，北京市的通州和大兴区域中，金隅·花石匠100、丽都壹号、万年花城濠景等楼盘也都采取了类似的“赠送面积”促销手段。

   除了“赠送面积”，不少房企借机“中秋送大礼”。比如，有房企宣称购房后额外赠送5年的物业费，有的宣称赠送苹果手机、商场购物卡，更有甚者承诺直接赠送车位、豪车。

   北京亦庄地区的首开国风美仑项目销售人员称，目前该楼盘客户可以免费办理“漫客卡”，办卡后购房可享受万元优惠。而在厦门，由于当地向来有“博饼”的习俗(即一种掷骰的娱乐方式)，房企也借机吸引看房者，推出买房“博饼”抽奖，但购房者反应较为冷淡。

   另外，“假日团购”也是房企偏爱的促销手段。比如，北京市恒盛波尔多小镇二期项目，参加搜房团购可享受3万抵10万优惠活动;预计9月下旬推新房源的中建·国际港也打出“搜房团购直降4000元至5000元/平方米，团购均价18500元/平方米”的优惠。

   中国证券报记者了解到，除了“明团”，不少不愿和老业主发生纠纷的房企，以“暗团”的方式加快销售。而相比“明团”，“暗团”的折扣力度显然要大得多。何小姐所就职的某大型央企近日就组织了一次“暗团”。她称：“楼盘位于京郊，是项目二期，开发商直接找到我们单位，希望我们这些员工内部消化掉那些楼盘。可以在市价基础上直接打9折，如果是全款的话，甚至可以打到8折。”她说，她们单位已经有不少观望已久的同事出手了。

   主动降价动力不足

   碧桂园长沙某项目经理王经理告诉中国证券报记者，目前北京、上海、广州、深圳等一线大城市调控力度较大，其他大中城市的调控政策相对温和一些，对房企冲击相对较小。因此，不少资金实力不错的房企都在观望，甚至一些企业在看万科、保利、恒大等大型房企是否会有实质性降价动作。

   王经理表示，除了部分资金链非常紧张的中小房企，大多数房企的推盘节奏还是比较正常的。“我们的促销和打折力度也不会太夸张，因为保证利润还是第一位的。”他表示， 除了某些特殊城市或地段的项目，或者是尾盘出清之外，他们的优惠幅度还是和往年一样。“一般也就是九五或者九六折，新盘的折扣会大一些，‘老推新’的项目我们也不会太着急。”

   根据搜房网数据监控中心统计，2011年9月以来北京优惠打折楼盘数量有所减少。一方面，由于房企也和购房者一样在观望，如果大型房企仍能扛住价格，则大面积降价现象难以出现;另一方面，购房者期望大幅降价的楼盘，往往位置稀缺、土地成本高，房企暂时难“割肉”。

   当然，中秋期间也有个别地区房企主动大幅降价，比如浙江省台州、衢州等地级市推出“限购令”，令浙江省其他地区的楼盘加大打折力度。根据媒体报道，中秋小长假第一天，浙江杭州楼市就迎来了“金九银十”的第一个开盘潮。几家房企针对中秋的多重优惠，吸引了购房者彻夜排队，与其他大中城市楼市的“冷清”形成鲜明对比。

   另外，尾盘出清也是房企不愿再和购房者僵持的重要原因。比如，北京市望京地区的合生麒麟社尾盘低至88折;上海市的中冶祥腾宝月花园目前也出清尾盘，推出“全款可享92折，贷款可享94折”的优惠。

   胶着状态或将延续

   业内人士分析，买卖双方的观望和僵持，预计会使市场胶着状态进一步延续，楼市“金九银十”料成水中月。

   北京房地产交易管理网数据显示，截至9月上旬，北京商品房住宅签约套数为1459套，二手房住宅签约套数为2447套。合计签约套数为3906套。但是同比2010年同期下调幅度为60%，相比2009年同期的15879套下调幅度更是达到了75%。

   厦门市鑫鹏基房地产有限公司的一位负责人表示，不少房企边观望行情，边放缓开发和推盘节奏，希望能熬过这个“寒冬”。中国证券报记者在厦门走访时发现，虽然今年9、10月份，该市仍有不少新开楼盘，但是相比往年明显减少，促销力度也大不如前。厦门房地产联合网的一位工作人员表示：“今年的‘金九银十’，房企折扣力度都不大。房企推出的新盘也不多，都想等市场好了再推盘。”

   郭毅对此表示，尾盘出清等房企主动大幅降低房价的情况只是少数，那些位于城市中心地段的稀缺楼盘，房价“大跳水”的可能性不大。“开发商的拿地成本、开发成本都摆在那，且占据了地段的稀缺性优势，开发商心里并不愁卖。”

   中原地产市场部研究总监张大伟分析认为，北京市五环、六环有望成为市场供应及签约的主要区域，通州、大兴、房山等地的房价有明显下调的可能。但五环内因为供应相对稀缺，库存的住宅大部分属于尾盘，房价下调幅度不会太大。“中心城区房价的跌幅能在10%就很不错了。”

   业内人士指出，目前一线城市郊区和主城区房价走向“分化”趋势愈发明显。同时，大量郊区地段新楼盘持续入市，郊区房价的加速下滑，有可能会促使当地整体楼市成交均价在未来一段时间内的出现小幅下跌。