房地产在全国各大城市上演销售复苏的奇迹。国家统计局数据显示,今年前5个月,全国商品房销售面积为24644万平方米,同比增长25.5%,这个数据已大出业界意料之外,远超过了2007年当期的约21100万平方米。房地产回暖已不是口头上停留的"小阳春",而已是不争事实。正因为如此骄人的业绩,房地产股从4月份开始在资本市场以风卷残云之势掀起财富风暴,引得投资者趋之若鹜。

一个明显的转变是,作为机构投资者的基金、券商对于未来的房地产市场空前一致的"空转多"。深圳某基金公司投资总监告诉记者,随着房地产市场的回暖,拿地热情空前高涨,各地地王又不断涌现,因此房地产投资下半年将替代上半年的固定资产投资拉动中国经济继续前行。然而,这一切果真如此吗？

房地产库存已不足9个月

中国国际金融公司首席经济学家哈继铭告诉记者,各地房地产都出现明显的回暖,交易量已从去年的负数转正了,我们所掌握的数据是房地产销售面积增速已经达到40%～50%,而去年三四季度则是-30%。随着交易量的上升,各地房地产库存已明显减少,整体情况是在前不久27个月急剧下降到9个月,特别是在上海、杭州,只有两个月的库存,因此上海、杭州的房地产价格近期飙高的现象比较严重。

"虽然刚性需求拉动了本轮楼市成交量报复性的反弹,但压抑已久的改善投资型需求的爆发力度,将远大于这波刚性需求。"摩根大通董事总经理兼中国证券市场主席李晶指出,楼市已启动实质性回暖。而花旗则发表报告称,二三季度中国房价将温和上涨。

投资客已成房价"推手"

上海友邦华泰基金研究总监张净告诉记者,房地产复苏的热情让业内外都始料不及,上海浦东已无新房可买,二手房交易量再度火爆,一个星期二手房价可以上涨10%,即便如此仍出现07年抢房的情景,这不得不让我们思考背后深刻的原因。根据我们的研究显示,房价上涨主要分为两个阶段:4、5月份,刚性需要已基本释放完毕,而5月份以后投资需求开始占据购房者的主流,这部分购房者主要是出于通胀预期的日渐增强而出手。

此外,国际热钱也开始大批流入国内房产业,这更引爆了房价继续走高。国投瑞银首席策略分析师綦缚鹏指出,上个月大概有1000亿的外汇占款不明来源,很显然这部分是国际热钱开始加紧流入国内,而他们的目标首先就会瞄准房地产。他分析指出,目前美国、日本的利率都为历史最低位,几乎为0,因此国际热钱从美国银行业借贷资金流入国内房地产,不仅可以赚取房价上涨高收益,更可享受巨大利差带来的资金优势。

同时,明年国内货币政策可能转向加息所带来人民币升值预期更可让其获得双重收益。

以房地产投资拉动内需

今年4月29日,国务院发布通知下调了固定资产投资项目资本金比例,5月28日又下发配套细则,其中提出房地产类投在项目资本金下调比例在5%~15%左右,这无疑刺激了房地产投资重启的热情。国家统计局6月公布的最新数据也显示,房地产投资余额达1.0万亿元,同比增幅达6.8%,数据增速超市场预期。

兴业银行(601166)首席经济学家鲁政委指出,随着房地产销售情况的好转和地产商土地的购入,未来房地产增速仍有望继续提高。不过,虽然从销售角度看,房地产业已开始回暖,但房地产投资提速依然缓慢。在库存消化到合意水平前,未来房地产投资很可能延续小幅增长的格局。

綦缚鹏告诉记者,房地产投资将成为下半年经济复苏的关键。长城证券研究所人士表示,中国宽松的货币政策所释放的巨额信贷肯定会推高股票价格、房地产价格等资产类价格,并由此拉动房地产投资。而房地产投资与上下游将近60个行业相关,基于1996年至2007 年数据的测算,房地产行业投资增速与制造业投资增速的相关性达到 70%,因此,房地产投资回升将带动内需的全面上升。

基金备战房地产复兴

房地产投资回暖、各地"地王"相继涌现,让基金对房地产以及相关上下游行业的投资机会充满了期待。嘉实基金明确表示,地产投资景气是下半年重要的投资线索之一,在此线索之下,不但房地产值得推荐,建筑机械和钢铁也会从中受益。

鹏华基金表示,接下来将关注金融、地产、白色家电、工程机械等行业,原因主要是由于价值低估及未来行业的景气转好;以汽车、房地产为代表的内需板块也都值得关注;应该对公用事业、高速公路、钢铁、新能源等板块采取谨慎的投资策略。国投瑞银也认为,宜把握实体经济从复苏到扩张早期的迈进方向,关注银行、房地产、机械设备、证券信托、建材、保险的投资机会。