随着房屋交易量大幅减少及其对地方政府税收、关联产业影响的扩大，最近反对住房“限购”的呼声有增大之势，其中有些还是著名的经济学家发出来的。仔细分析他们反对的理由，大都站不住脚。

   住房作为消费品，其价格变化和其他商品一样，受成本、需求、供给等因素的影响;当作为投资品时，其价格变化在很大程度上受心理预期影响。所有与房地产相关的经济主体，都会根据自身对未来经济变量和政策的预期决定当期采取的策略与行动。在这个时候，政府的政策取向，而不是当前的政策措施对房地产市场的健康发展起着决定性的作用。近年来，为实现房地产市场的稳定发展，中央政府出台了许多政策措施，包括号称史上最严厉的新“国八条”和“限购”，但到目前为止效果仍不理想。这其实都是预期惹的祸。因为基于房地产业对保持我国经济发展和地方财政收入的重要作用，几乎没有人相信政府会打压房地产业，让房价跌下来。他们都在博房地产调控政策的非持久性。因而就有了开发商即使负债高企也不肯降价销售;投资投机者有房不售甚至继续炒卖房屋;住房成交量大幅下挫，房价依然坚挺，库存增加等现象。一旦“限购”政策放松，房价必将再次飙涨，房地产市场调控仍将成为“空调”。所以，保持“限购”政策的一贯性，彻底打消房地产相关利益主体不合理的预期，才有可能根治房地产市场的乱象。

  “限购”的真正目的或理论依据还在于，让住房回归民生性和消费品功能。住房是一种可用于投资的消费品，其不同于一般投资品和消费品的地方在于，不但具有固定性、差异性和有限性，还具有民生性。住房的民生性突出表现在确保居民生存最基本的物质条件或消费品这一层上。与一般投资不同，房屋买卖并不能增加整个社会财富，投机过度只会抬高价格，并引发泡沫。所以，从土地和住房的有限性，从维护社会公平和公民的基本权利去认识，才能正确把握住房的属性以及制定限购等房地产政策的理论依据。许多国家和地区都是从维护和促进人类最基本的居住权出发，充分发挥政府的主导作用的：一方面由政府提供大量廉价房，另一方面对投机炒房实行严格的限制政策。比如新加坡对保障性住房(组屋)就实行了严厉的限购和保有政策，规定每个家庭终身只能两次购买新组屋，且只能拥有一套，对组屋的交易和价格也有限制，从而解决了87%的居民的住房问题。在为居民提供了廉租房的条件下，我国香港只允许少数高档商品房自由买卖。美国人少地多，市场经济发达，通过税收制度就能有效抑制住房的投资需求，当然没有必要实行“限购”。

   反对“限购”的人认为，“限购”是计划经济的手段，将购房资格与户籍、纳税证明等结合到一起，会阻碍人口的自由流动和统一劳动力市场的形成，而限制老百姓用钱，违背了市场经济的原则。这些论点也都似是而非。

   市场经济确实是现今为止能对资源实行有效配置的最好机制，但市场经济不是万能的，人类至今还没有找到克服市场失灵的有效办法，只能依靠事后的强制性调整来纠正，为此要付出巨大代价。美国爆发的次贷危机，并引发全球金融海啸，就是市场失灵的表现，而且直到现在还没有得到纠正。同时，即使在发达的市场经济国家，也并不是所有东西都可以自由生产和买卖的，对一些关系国计民生的产业和商品也实行垄断经营和必要的价格干预。这些政府管制行为是弥补市场失灵的制度安排。

   虽然发达市场经济国家的住宅商品化程度非常高，但没有哪个国家完全将中低收入群体推向市场，让市场经济自发解决所有人的住房问题，而是由政府通过提供大量保障性住房来满足中低收入群体基本的住房需求，实现房地产业的稳定发展和社会的和谐。事实上，我国一直都在试图通过诸如提高购房首付比例和利率、限制购买第三套及以上住房贷款和非本地居民购买住房贷款、开征房产税等符合市场要义的手段调控房地产市场，但这些财税、金融政策只能提高住房投资的融资成本，减少购房融资，对抑制投资性购房和房价过快上涨作用不大。在企业投资经营环境恶化、居民投资渠道少、流动性过剩导致的投资需求大量膨胀的条件下，这些政策措施对现金充裕的开发商以及投资者不会形成有效的制约。在这种情况下，政府管制行为显得非常必要。

   可见，我国对普通住房实施“限购”，并不是放弃市场化改革的方向，而是在市场经济还不成熟，市场化调控政策难以落实到位的情况下，弥补市场失灵的一种政策选择，这个选择在今天能保障居民拥有住房的基本权利，并对保持经济的持续发展和社会的稳定有重大意义。