传统的“金九银十”销售旺季并没有给人带来惊喜，今年楼市“金九银十”风光不再。根据市场机构的统计，9月份以来，国内多个城市楼市​成交量持续处于低位;与此同时，不久前多个上市房企公布的半年报显示，房企的存货量已经达到4年来最高水平;除此之外，随着流动性的不断收紧，房企资金链更是日益紧张。多位专家表示，在成交低、存货增、资金少三重压力，内地房价拐点有望加速确立，四季度可能会出现大跌趋势。

   成交量持续低位　消费者观望多于行动

    统计显示，即便进入了“金九银十”往年旺市季节，楼宇销量下跌的趋势依旧没有改变。有数据显示：在30个监测城市中，逾五成城市成交面积环比下跌，7个城市环比跌幅超过20%。进入9月以来，在中指研究院重点监测的35个城市中，楼市​成交量同比下降的城市数量由19个上升為22个，其中​成交量同比跌幅超过30%的城市也由11个上升為13个。销量的下跌在重点城市的表现尤其明显。据链家地产市场研究部统计，9月份北京商品住宅​成交量不足5000套，成交价连续回落，降价范围蔓延至城区内部，近四成二手房区域面临价格二次“探底”。链家地产首席分析师张月认为，9月份一、二手房的成交总量不会超过13000套，并有可能创出历史新低。

    业内人士分析认为，受限购、限贷等多重调控政策的影响，潜在的购房者无论从购房资格还是购买能力上都开始受到明显限制，这直接导致了​成交量的回落。而楼市整体预期的变化，也使不少消费者在短期内购房的意愿下降。

    中指研究院不久前发布的《2011年三季度北京消费者购房行为调查报告》显示，计划1-2年以内购房的北京购房消费者有所增多，近一年内计划购房的消费者有所下降。2011年三季度，一半的受访者计划于一年内置业，其中21.3%的受访者计划半年内置业，28.7%计划于半年至一年内置业;与第二季度的51.5%相比，略有下降。而计划1-2年内置业的受访者，比重则有所增加，由上一季度的27.2%上升至31.6%，环比增加4.4%。

    存货达历史新高　“以价换量”势在必行

    成交量的回落，直接导致了开发商库存的增加。根据不久前陆续公布的上市房地产公司半年报，上市房企的存货量已经达到4年来的最高水平。

    据Wind数据统计，二季度两市136家房地产公司的总存货较一季度增长突破万亿元大关，达1.07万亿元。其中，最引人关注的“招保万金”四大巨头，今年二季度的存货数据高达1713.66亿元、1392.57亿元、605.90亿元、444.70亿元，同比分别增长53.65%、48.48%、33.57%、34.56%。

    数据同样显示，在一线城市，截至目前的去库存时间一般需要1年以上，甚至到2年左右。万科8月销售104.8亿元，按此速度要完全消化库存将需要超过16个月的时间。而保利和金地两大房企也分别至少需要23个和27个月。

    国家统计局公布的数据显示，前8个月全国住宅新开工面积为102089万平方米，而同期住宅的竣工面积则为37095万平方米，差额高达6.5亿平方米，这显示出楼市的潜在供应量较大。

    在北京，链家地产的统计显示，截至9月25日，9月新开盘​项目供应住宅7667套，成交407套，当月新增库存7260套。链家地产首席分析师张月认为，预计年前，开发商除了加大在高端项目上的获利机会外，还会通过多种方式消化库存，否则，大量库存积压和年底新项目增多，有可能会使明年初的项目难以抵抗价格普降的压力。

    房企资金链趋紧　回笼资金压力倍增

    除了销量的大幅回落和库存的持续增加之外，悬在开发企业头上的另一把利剑——资金链，同样面临着前所未有的考验。

    数据显示，上半年上市房企整体资产负债率上升了3.58个百分点，达到72.25%。负债总额突破万亿元，达到10921.43亿元，同比上涨41.29%。其中，最具杀伤力的流动负债已占负债总额的70.62%，高达7712.57亿元，同比上涨53.88%。其中，短期借款和一年内到期的非流动负债分别同比上涨12.66%和89.42%，达到669.61亿元和980.37亿元。显然，过去的巨额举债已到归还之时。

    负债累累的同时，银行贷款却在不断收缩。国家统计局公布的数据显示，1-8月，房地产开发企业资金来源54738亿元，同比增速为23.4%，较去年同期下滑11.6个百分点。其中，国内贷款同比增幅仅为5.1%，较去年同期下降22.7个百分点。

    中指研究院9月26日发布的报告显示：自调控以来，房企直接融资受限，信托成为主要融资渠道之一。不过，大量信托产品入市加大了金融风险，银监会日前严格控制和监管房地产信托的政策信号已经十分明显。绿城及其他房企股价大幅下跌也显示出投资者对市场信心的不足。对于大部分房企来说，资金问题愈加严重。