2011年是房地产企业难过的一年。政策面的约束，市场前景黯淡，致使大多数房企的销售业绩黯淡失色。

　　万科是此次调控中的幸存者之一，在同行奋力挣扎求存的同时，再度迈入千亿梯度的万科显得更轻松。

　　不过，房地产冬天似乎还要持续相当长的一段时间，眼前处于安全线内的万科，未来要面对的挑战也不小。

　　各种的挑战接踵而来，未雨绸缪无疑是最好的应对之计，万科也开始启动“冬天模式”。

　　11月11-12日，万科集团总裁郁亮再度走到镁光灯之下，介绍万科的“过冬策”。

　　下半场

　　房地产调控政策依然未见放松迹象，市场向下已经成为房地产界普遍的共识，不少房企愁眉苦展。

　　郁亮认为，此次调控实际上是2008年调控的延续。

　　“2008年调控在2009年左右实际上是见效了，结果突然来了个国际金融危机，挽救了中国房地产行业。因为调控没有完成，所以现在补调。就像骨折了第一次没接好，第二次就拉开了重新再接，当然这次反而更痛一点。”

　　郁亮指出，两次调控唯一不同的就是政府把保障性住房放到一个非常重要的位置。

　　“不要再留恋过去了。”郁亮表示。

　　“现在我听到不少同行抱怨这个行业不好做之类的。确实，过去我们在甜水里长大，跟过去美好岁月比，现在可能不好过了。但是，这个美好岁月应该吗?正常吗?”

　　不过，郁亮还是认为，房地产行业的前景依然不错，正常的刚性主流需求和市场仍在。

　　“我们这个行业在未来十五到二十年里还有比较大的稳定发展基本因素存在。所以，没有理由对未来悲观。”

　　郁亮称，过去指望有产品就能卖掉赚钱的逻辑已经不成立了，未来的市场需求一定是以居住为主，不同政策手段会比较完整齐全，过去“一放就乱，一乱就收，一收再打”的局面不会再出现，每种政策都会有序地进行安排。

　　“所以，原来做开的、很成功的做法都要说再见了，要做新东西了。”

　　此外，行业的集中度会逐步提高，但这个过程中，不会出现雪崩，“这次离上次危机也不太远，绝大多数发展商和同行都能够吸取上次教训。”

　　“下半场到了。”郁亮表示，没有任何发展商能够在下半场稳操胜券，毕竟刚刚开始。而每个发展商赢得下半场比赛的技能及要求也不尽相同。所以，包括万科在内，大家都要锻炼好在下半场自身的本领。

　　“上半场很多人说房地产行业黄金岁月已经不在了，我觉得，黄金岁月仍然存在，只不过过去那种过于不正常的状态不在了，下半场做你该做的，仍然是有机会。”郁亮指。