本世纪初的十年是中国房地产业快速发展的十年，也是房地产价格奔腾式上涨的十年。当家电等各类消费品在激烈的市场竞争中始终以降价促销吸引消费者眼球时，房地产价格却一骑绝尘，十年间主要城市房价上涨了5-10倍。然而，随着房地产市场的持续升温，风险也不断积聚，曾经支撑房地产价格长期上行的基础已不复存在，楼市的冬天正在逼近。

    房价为何持续上涨？

    笔者认为，房价持续快速上涨原因有几点。

   （一）保障房建设严重滞后

    1998年7月，国务院下发的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中，“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”被确立为城镇住房制度改革的目标之一。

    该文第三条第七款将“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”进一步明确表述为：

    “最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”

    由此可见，在1998年启动房改之初的政策目标中，中国房地产供应格局中，应以保障房（经济适用房、廉租房）为主体，只有高收入群体才完全面向市场购买或租赁商品住房。根据这份启动房改的纲领性文件，大多数居民的住房需求都应来源于保障房的供给。

    然而，在此后近十年的房地产大发展时期，保障房建设严重滞后、甚至缺位，直到2008年，廉租住房保障资金首次写入政府工作报告，当年中央财政安排保障性安居工程支出181.9亿元。在1998年启动房改之后的十多年间，绝大数居民的住房需求被完全推向市场。

    （二）地方政府推波助澜

    地方政府是房价上涨的最大受益者,也是房价上涨的重要推手。房地产市场的繁荣不仅使地方政府土地使用权出让收入大幅上升,而且房地产业相关税费收入也大幅上升。以沪深两市130家房地产上市公司为例，2009年、2010年上缴的税费总额同比分别上升了36.7%、33.6%，房地产企业上缴的税款中除所得税由中央地方共享外，其他税费主要为地方税。统计数据显示，历年主要房地产企业上缴的税款均高于其自身的净利润。

    此外，房地产市场的繁荣还拉动二手房交易的火爆以及建筑业的增长，二手房交易的契税、印花税、建筑业的营业税等地方税收入也大幅上升。

    上述分析显示，地方政府是房地产牛市的最大受益者，这也是2004年以来多轮房地产调控均被化为无形、房价一路高歌猛进的重要原因。今年10月以来，当房地产调控初显成效时，部分地方政府就试探放松调控政策，也表明地方政府有强烈的推升房地产泡沫的冲动。

    （三）长期低利率市场环境刺激投机性需求

    自1997年东南亚金融危机之后，中国长期维持低利率水平，一年期贷款基准利率由1995年7月的12.06%持续下调至2002年2月的5.31%，直到2004年10月才首度加息，距离上次加息时隔近10年。

    长期低利率环境刺激了房地产市场的活跃，也导致了此后房地产市场的高烧难退。2004年底开始，国家也曾出台一系列房地产调控政策，但一直未能奏效，直至2007年央行数度加息，并采取紧缩的货币政策，房地产市场终于出现了明显降温。然而，随着2008年全球金融危机的爆发，央行大幅下调利率，与此同时国家出台一系列救市政策，房地产市场骤然由寒冬转入炎夏。

    （四）城市化进程加速，加剧供求紧张局面

    过去十多年，是中国工业化、城市化进程快速推进的时期，大量农村人口涌入城市、尤其是沿海一线城市，使得所谓的刚性需求集中释放，导致供求形势紧张。

   （五）房价长期上涨诱导刚性需求透支

    十年前，刚工作的中国年轻人很少考虑买房，但今天很多年轻白领甚至尚未参加工作的在校学生已准备买房。没别的原因，因为房价在涨。如果三五年后买房的价格是现在的两倍甚至更高，那么当然买得越早越好。过去十年间房价五至十倍的上涨让人们看到，房价只涨不跌，似乎会永远涨下去。年轻白领不惜集父母、乃至祖父母毕生之积蓄，凑齐首付款，纷纷挤入房市。