地产“洗牌”不可避免    房企业绩分化明显

    数据显示，2011年，在131家上市房企财务报告中，持续显示存货净额的房企共有125家，截至3季度末存货净额共1.34万亿元。比去年年末增长28.6%，各季度持续增加。

    旺市之下，大量存货往往被视为房企未来盈利能力和扩张能力的体现，但在当前楼市低迷、融资和销售形势严峻的情况下，存货或将演变成为房企未来经营的隐患。存货高企，意味着销售周期被拉长，大量资金被套牢。一旦大量的土地和待建工程由存货转为可售供应，房企只好不断注入资金。

    房企负债率上升同样成为房企面临的一大问题。2011年，银行信贷额度的收紧使得房企能够获得的银行贷款减少，不得不依赖于私募基金、企业债券等其他渠道的融资，从而承担起更高的融资成本。

    在2012年调控持续的背景下，部分房企的销售回款极有可能无法填补先前的负债，维持正常的资金周转。记者了解到，在沪深股市上市的131家房企中，2011年3季度末负债率较1季度上升的房企共有80家，占比61%。对于负债率过高的房企，2012年的销售压力要远远大于去年。

    与此同时，房企业绩的分化已经日趋明显。2011下半年开始，中小房企各月销售份额均不足四分之一，每月销售业绩维持在20至30亿元水平。而在上半年部分月份，如2月和5月，中小房企的销售份额尚能接近四成，单月业绩最高超过60亿元。随着限购政策的持续，中小房企项目销售受到的影响尤为显着。

    鉴于此，链家地产市场研究部分析称，2012年多数中小房企的经营压力将会倍增。一方面，中小房企在售项目的销售数量与结构较为单一，价格缺乏更大的调整空间，市场份额可能遭到大型房企的再度挤压；另一方面，中小房企北京商品房库存市值不少于3500亿，大量资金被套牢，加之传统融资渠道很难有放宽的可能性，后续开发资金的枯竭无疑会对房企造成重压。如此一来，房企并购和股权转让的现象或将更加频繁。

    淡市求存方式各异

    房企并购和股权转让无疑将促使行业洗牌、整合加剧。部分实力房企如融创、SOHO中国等，由此获得了低价购得土地和在建项目等资源的良机，提高了竞争力和市场占有率。而像绿城中国这样的大型房企如今也开始积极转让股权，则促使那些在资金方面捉襟见肘的中小房企，将更为谨慎地调整销售策略和融资方式。

    对于房企而言，股权出让等融资方式多少有着“逼于无奈”的意味。

    在张月看来，若非面临较大的资金风险或有意淡出房地产市场，房企一般不会选择出售土地或项目，何况当前转手项目也很难获得更多的利润回报。在未来的政策调控周期内，房企降价或低价出售仍将是主流，大多数房企将会选择最顺应市场的销售策略，通过以价博量、快速销售实现资金回收。那些以低价收购项目的房企，未来无疑掌握着更大的降价空间，在市场上的主动地位也将继续得到巩固。

    对于“降价”一说，亚豪机构市场总监郭毅表示赞同。郭毅向记者表示，大规模的降价是整个房地产行业都无法回避的问题。即使是国企、央企，同样也存在业绩方面的考核。无论是在价格泡沫严重的一线城市，还是在房价相对虚高的二三线城市，不降价就无法实现销售目标。去年以来，北京的楼市成交量已经停滞了相当长一段时间，楼市降价的时间窗口已然到达。