危机：危中有机转危为机

    “强者愈强，弱者愈弱”，当一场楼市寒冬到来时，有人叫苦不迭，有人却能沉稳应对，更有人借机扩张，上演了一场实实在在的“优胜劣汰”。

    正如一位业内专家所言，资金链充盈、能根据市场变化及时调整合理开发节奏，加快出售现有存货，保障稳健的财务情况，理性储备土地的房企，将会迎来更好的发展。

    SOHO中国底价拿地

    2011年，面对高压的调控政策和不太明朗的市场前景，一部分资金充裕的开发商采用了现金为王、减少购地、加快清理库存的经营策略；另一部分财务稳健的开发商，则在弱市下积极斩获性价比高的地块。

    以SOHO中国为例，2011年一直在积极拓展在城市核心区域的版图，在以最高溢价率失意北京CBD3块地块后，终于在上海斩获新地。2011年12月29日，SOHO中国以40亿元人民币间接收购上海海之门房地产有限公司50%的股权，进而收购上海2010年地王外滩8-1地块50%的权益。

    公开数据显示，上海外滩8-1地块占地面积为4.5万平方米，规划建筑面积27万平方米，于2010年2月1日被上海证大以92.2亿元成交，折合楼面价34148元/平方米，以总价刷新了当时上海地王新纪录。SOHO中国此次收购，意味着这块储备了近2年的核心商业地块现在仅80亿元，账面缩水了12个亿，下跌了13.04%。

    融创中国逆势扩张

    融创中国的逆势扩张同样引人注目。2011年12月16日，融创中国附属公司融创奥城、融创恒基与方兴地产旗下子公司上海拓丰以30.67亿元，竞得朝阳区来广营地块。据媒体报道，融创早在2008年就已经看上了这个“高端地块”，当时拿地的话至少需要40亿，此次底价获得该地块相当于净赚10亿。

    就在上周，融创中国全资附属公司融创置地刚刚与绿城地产签订了股权转让协议，绿城地产向融创置地出售湖滨置业51%的股权，转让价格为人民币5100万元。短短几个月间，融创中国的攻城略地之举可谓高调，其董事长孙宏斌也不忘在微博上强调“现金流尽管放心”，直言自己“不会被同一块石头绊倒两次”。

    此外，城建、万科、首开和金隅纷纷在京逆势购地，全年的交易金额依次为64亿、32亿、28亿和19亿。由此可以预见这四家房企住宅供应必会后劲十足，将在2012-2014年推出更多的住宅项目，成为住宅供应的主力企业。

    和中小房企萧瑟过冬的局面形成对比，大型房企的“风景依旧独好”并非毫无来由。

    得益于调控后的迅速应变，调整推盘节奏和定位，积极顺应市场价格走势，在京耕耘的大型房企如万科、龙湖等，全年销售业绩依然可观。如万科今年入市全部以中低端刚需盘为主，并且价格逐期回落，使得万科长阳半岛、云湾家园、万科幸福汇的签约率已过七成。龙湖时代天街底价入市引发热销，也早已为业界所熟知。

    另外，大型房企的在售项目数量较多，各类型产品均有布局，可以应市调整销售重点、分散风险，这也是其销售业绩“屹立不倒”的重要因素。

    股权转让还将时有发生

    ◆陈志（北京市房地产业协会副秘书长）

    部分房企的股权转让行为其实是在预料之中的，这在2012年第一季度、第二季度也可能时有发生，原因在于货币政策趋紧，海外融资、房地产信托等融资途径渐渐不再可行，开发商目前的融资渠道变窄，时间越长，房企有能力摊销的成本就越少。

    刚性需求人群、改善型需求人群持续观望，推迟了出手买房的时间，导致市场成交量大幅下降，房企无法快速实现销售资金回笼，在资金链的重压下不得不选择股权转让。

    降价对于房企而言，同样是迫不得已的行为。目前市场上一些房企的降价动力不足，一方面是因为已降价项目尚未换来市场成交量的认可，另一方面是出于对实际成本和融资能力的考量。由于土地成本是支撑房价的一个绝对台阶，导致目前市场上降价空间较大的项目往往是拿地成本偏低的。目前来看，规模较大的房企尚未沦落到必须赔本自保的地步，因而不排除一些房企还在等待更为适当的入市时机。