以下为采访全经联执行主席兼秘书长杨乐渝实录：

主持人：腾讯房产的网友，大家好！今天我们请到的嘉宾是全经联执行主席兼秘书长杨乐渝先生，您好！

杨乐渝：腾讯的网友大家好！

主持人：我们知道全经联首个实战教育基地是在沈阳落户的，我们想了解一下这个具体情况。

杨乐渝：全经联商学院的实战教学基地主要是为了房地产业内同仁、开发商老总他们进行实战交流的一个平台。我们知道在中国房地产开发的过程中目前我们所处的阶段总体来讲还是处于比较粗放的阶段，行业之间的专业交流也处于一个相对薄弱的状态，因为房地产开发的特性决定了每个项目有千差万别不同的特点。

“听雨观澜”这个项目是一个房地产与养老产业相结合的一个项目，也是一个非常独特的项目，对于很多房地产开发商来讲要去了解这样一个项目往往是没有这种途径的，因为很多开发商是做住宅开发的或者是旅游地产或者是商业地产的，真正对养老地产项目可能缺乏了解渠道。

实际上我们是把做得好的非常有典型意义的案例，尤其是我们全经联的会员在操作的这些案例，把它们提炼出来，做成一个教学基地，供我们业内同行相互交流学习，今年全经联商学院准备建立20个实战教学基地，囊括有养老住区、旅游地产、商业地产以及高端住宅这样不同类型的项目，使得全国各地我们的会员以及业内这些老总们能够在这样一个实战教学基地里进行相互的学习和深度的专业交流，来提升整个房地产行业的一个专业化水平，也促进我们行业的转型和创新。

“听雨观澜”这个项目就是一个典型的项目，它把养老产业和房地产开发有机结合的一个项目，这个项目也是操作了很多年，现在也是辽宁省在推的一个很好的养老示范基地的项目，也是我们全国工商联房地产商会的绿色住区的项目，所以我们把第一个实战教学基地落户在这个项目，表明我们对这个项目一些成功经验的肯定，也是给业内同仁尤其现在畲族养老地产的这些同仁进行深度交流和研讨的一个样板。

主持人：我们知道咱们第一个是建在沈阳，下一个考虑是在全国各地的建吗？

杨乐渝：对，我们已经建了五到六个实战教学基地，比如第二个我们是建在黄山德懋堂，它是致力于打造中国的度假生活，它也是旅游地产和文化创意地产有机结合的一个高端项目，在北京我们现在已经建立了实战教学基地，包括我们的皇家驿栈精品酒店，在青岛我们建立了极地海洋世界，包括青岛中铁，这些是综合体的项目，都跨越了不同产业，我们看到现在有养老的，有精品酒店的，有综合体的，这种不同的项目我们已经建了五到六个实战教学基地，这些项目都做得非常好，这样可以为我们业内同仁提供大量学习借鉴和交流的机会。

主持人：我听您说了这几个，包括青岛、沈阳，主要是着重在北方，南方会有建立教学基地的计划吗？

杨乐渝：有，我们现在除了在黄山的德懋堂以外，还有三亚，我们现在问题把它建成全经联的实战教学基地，另外我们在海口、深圳，包括商业综合体，包括文化旅游地产都有一些潜在的项目会很快落地。

主持人：如果想成为咱们的商业基地，会有一些什么标准？

杨乐渝：全经联商学院实战教学基地有三个很重要的标准，第一个，要求我们实战教学基地落户的项目自身在产品或者在商业模式上是有创新的，第一个标准它一定有创新，能成为行业转型的一个标杆，比如德懋堂在商业模式上有非常好的创新，另外在产品上它把传统的和现代相结合，“听雨观澜”，也是在产品方面和商业模式上有独到的创新，它把远程医疗、社区医生和房地产住区有机地结合在一起，使得我们养老能够社区化，这是第一个标准。

第二个标准，一定是我们的操盘手，就是这个项目的操盘手或者它的董事长、总经理能够出来讲解这个案例，能够讲它的产品和它的商业模式，而不是一般性的去看房，这是我们选择的第二个标准。

现在我们建立的这些项目都是全经联会员在操作的项目。第三个标准，要满足我们业内同仁和全经联会员能够去深度考察的一个需要，就是他做出来的东西能够现场深度交流，而不是看彼此的样板间或者好多东西不展示，就不能满足实战教学基地的要求，所以我们要建立这样一个实战教学基地，主要还是为了真正让我们业内同仁能学到东西，真正为我们房地产专业化进程做点贡献。

主持人：咱们7月11号成立了第一个，这件事情咱们筹备了多久？

杨乐渝：其实从全经联商学院一开始我们就在考虑，要真正体现商学院实战教学，实战讲师和实战项目的特点，而不是说把我们的课堂建在学校里，全经联商学院成立有三年的时间了，我们一直在筹备，但是我们要慎重地把它推出来，我们每一个项目实际上都在我们全经联商学院进行了详细的讲解，我们之前也做了很详细的考察，包括操盘手和整个项目的情况，能不能拿到行业内跟同行做交流，所以我们一直在进行这样的筹备，将近有三年的时间。我们商学院在2009年5月份成立，我们一开始就非常关注这些案例。

主持人：我听说咱们会有一些讲师，咱们的讲师是咱们的会员吗，还是说我们会通过其他的渠道请一些讲师？

杨乐渝：我们全经联商学院讲师90%都来自于我们实战的第一线，这是我们跟希望学校完全不同的地方，也是我们为了改变中国房地产现在这种粗放性做的一种努力，我们的讲师大部分是一线的操盘手，有董事长，有总经理，也有一些总监级的人物，这些人本身专业性比较强，他自身能把他的案例进行理论化、系统化的讲解，而且在行业里面创造出新的模式跟大家分享，现在我们有200多个讲师，基本上90%都是全国各地全经联的会员，这些一线的操盘手。

主持人：就是已经有过成功的案例，跟大家各自分享一下自己的经验？

杨乐渝：对。

主持人：咱们的实战基地有哪些不同于其他的特点？

杨乐渝：实战教学基地最有特点的就是在于它是实战，它通过解说这个案例，它是非常有特点的一个案例，它是一种解说式的，案例式的，同时是一种现场式的，而且是由操盘手来亲自分享的，所以我们在这个平台上能够分享到的很多都是来自于一线这些最鲜活、最前沿的东西，能够真正学到实战的技巧。这些方面对于我们整个行业的进步是非常有意义的。

主持人：有点像我们所说的目标管理法？

杨乐渝：对，它很像打战用的实战射击。因为我们在房地产教育这方面在国内是没有一个系统的教育体系，在学校里面的很多大学教育，基本上都是理论性的东西，很少有鲜活的案例，几乎没有案例，所以这些到了我们房地产开发公司，他依然对房地产项目很陌生，因为房地产的综合性太强了，它需要考虑的方方面面太多，这些东西你是没有办法在书本上学到的，这些最真实或者最有效的学问或者最系统的经验一定是来自于一线的实战，这跟这个行业的特点是密切相关的，它不像标准化的制造业或者其他行业，它有很多可以系统化、理论化的东西，房地产不一样。

主持人：我们老师给大家上课包括各个行业，比如从前期的创立到后期的营销，再到组建，每一个过程都有一个老师还是其中的一部分有老师？

杨乐渝：全经联商学院注重实战教学，我们基本上按照房地产行业今后的发展趋势来构建这样一个教学体系，房地产商学院着重进行专业地产的教育，比如商业地产，养老地产，文化旅游地产，园区地产，它注重于扩界整合，相反对于房地产开发这样一个教学板块并不是我们的重点，从选址到规划设计，到开发，到成本控制，营销，管理，交房，这些我们把它称之为传统的房地产开发模式。

我们认为这样一种开发模式占的市场份额和发展趋势在宏观调控过程中慢慢它的份额在减退，相反一些新型的地产类型，比如商业地产，刚才讲到的综合体、养生养老，这些会成为一种新兴的高速发展的力量，成为真正房地产的代名词，所以这些是我们最关注的重点，全经联商学院把它的教学重点也是放在房地产未来发展的几个方向。

主持人：咱们除了住宅之外，我们全经联更高瞻远瞩地预见了房地产市场的走势是商业地产、旅游地产、综合体？

杨乐渝：实际上我们从2009年成立之初就把推动行业的专业化水平和转型作为自己的使命，我们这个组织一开始就定位为我们要发动全体行业的力量，不是做传统的面包面粉的房地产，面包面粉的房地产给中国社会的发展其实带来了很大的问题，就像我们宏观调控实际上这次是在倒逼我们房地产在转型，因为原来消耗式的房地产使得我们土地大量消耗，房价不断攀升，政府持续性的收入也没有，所以它只能靠卖地来维持中国经济的运转。

如果这样的模式继续发展下去中国经济也无以为计，所以房地产必将走向和经济相融合的道路，未来发展向现代服务业，向高科技产业更有的结合才能获得长远的发展，所以我们认为传统的面包面粉式的这种消耗式的开发方式要引起我们重新的反思，相反与城市发展相结合的这些新型地产形态已经成为房地产的主流名词，或者说房地产真正的内涵需要重新定义，而不是过去的买房卖房。

主持人：可不可以这样理解，基本上房地产已经经历了满足基本生存的阶段，第二步就是要实现一些精神层次上的东西？

杨乐渝：也不能说，我们房地产行业在大规模的住宅开发，在一线城市我们看到很多东西，这个产业本身也面临一个升级的需要，这个产业过去也很粗放，它把土地买来以后建完房子卖出去，自身这个土地不产生税收，它建的产品也很低端，所以开发住宅产品从开发商角度来讲要尽快地变现，使得他的贷款能够很快地回来，我们讲这种是属于快速的开发方式，所以房地产要变成开始持有了，我们看到万达是转型最早的，一部分它要卖掉。

另外一部分它有很多核心资源它自身来持有运营，当房地产商把自己作为单纯的开发商转变成运营的时候就开始和产业结合，万达现在几乎百分之五六十的份额都不是来自于房地产开发，它是来自于因为开发所涉及的相关产业，像影院和大型的购物中心，实际上这就是房地产在转型，这样的发展模式更持久。我们现在看到万科、保利各大地产商都开始在涉足养老地产和旅游地产，实际上这都是在寻求一种转型和突破，叫行业的升级。

主持人：全经联未来的发展方向是什么？

杨乐渝：我刚才举的这些例子，实际上我们实战教学基地主要就是为了在行业的升级和创新过程中积累案例，所以我们的案例主要选取的对象，包括我刚才讲到的商业地产、文化旅游地产、养生养老地产、园区地产以及一些高端的绿色地产，绿色住区，绿色建筑以及高端地产是我们关注的方向，我们认为这些是房地产未来的主流方向，这种消耗型的地产案例会在我们案例中有很少的份额，相反那种可以持续经营的，能够为社会的发展做出持续收益的案例，就是未来房地产发展的主流方向的案例是我们选取的主要目标。