中海地产(中海九号公馆 中海尚湖世家) 在沪被指“合同欺诈” 三金纠纷无证售房二手猫腻等问题再现

　　近日，有媒体报道，一温州籍购房者斥资6465万元购买了中海地产在沪项目中海瀛台二期的四栋共10套商铺后，却发现本承诺可用于餐饮用途的商铺居然没有铺设煤气管道。

　　记者联系上这位温州籍购房者，他有些无奈地表示：“之前一期的商铺我们也买了，不是做餐饮用途，但煤气也铺到了门口。所以这次他们承诺了硬件条件可以满足餐饮用途，我们收房的时候就没想到专门去看一下这方面。”

　　由于房地产市场回暖明显，购房者入市增加，购房纠纷开始呈现增多的态势。多位专业房地产律师告诉记者，在购买房屋这种“大件”财产时，切忌想当然，一定要全面了解交易方和房屋本身情况，以免日后产生难以预料的纠纷。

　　文/记者李媛、潘彧

　　案例一：“诚意金”变“定金”引发退款纠纷

　　杨先生与朋友于8月份到位于越秀南路的“某国际饰品城”看商铺，商铺开发商为广州某投资咨询有限公司。杨先生看中了一套售价约20万元的商铺，按开发商要求必须当天签订《定购书》并支付“诚意金”4万元才可享受优惠价，开发商介绍说如果签订正式购房合同前不买了则退回全款。由于杨先生当天无法拿出那么多现金，因此在匆忙之中未详细看就签订了《定购书》，同时先支付了2万元的“诚意金”，待第二天签订正式合同时再补齐，开发商开具了2万元的收款收据。

　　第二天，杨先生决定不购买该物业并要求开发商退还已支付的“诚意金”，但遭开发商拒绝。开发商告知杨先生《定购书》中约定的是定金，而不是诚意金。杨先生最后通过向消协投诉、协调等方式取回所交的2万元。

　　律师分析：

　　广东胜伦律师事务所王欣亮律师分析称，定金指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。

　　诚意金，即意向金，在中介与买房和卖房双方签订的合同中多有体现，法律上并没有诚意金之说。

　　此案中，开发商口头上说是“诚意金”，实际上却是以“定金”来约定。从法律上来说，杨先生签订《定购书》和支付定金后却决定不购买属违约行为，开发商按约定有权没收定金。但从杨先生介绍的情况来看，杨先生实际上只是意向性购买。开发商从头到尾都是说诚意金，而不是定金，在签合同时也未尽到解释的义务，从某种程度上来说，开发商带有一定的欺骗性。

　　消费者应保留购房时开发商提供的材料，尤其是签订定购书、认购书，应慎重对待。

　　案例二：未取得预售许可证便下定金购房

　　陈先生于7月中旬在南沙某楼盘交了2万元，但是收据上写着“会员费”。后来在8月25日开盘选房时，将2万元“会员费”的收据转成“定金”收据，并签了认购书。但由于当时该楼盘的预售许可证8月28日才下发，因此“定金”收据的时间为8月29日。

　　陈先生称，在自己签署的认购书上看到有一个说明为“贷款申请未获银行批准的，认购方须在出售方要求的期限内付清全部剩余楼款”。他要求在《购房合同书》的条款中加多一条：如按揭未成功，如数退还客户首期。但出卖方不同意。同时，陈先生认为该楼盘尚未取得预售证便开始售卖，购房合同无效。“所以我们以此要求退定金”。

　　律师分析：

　　广东环球经纬律师事务所何荣新律师表示，由于签订的条款上是“定金”条款，法律上适用于定金罚则，开发商按约定有权没收定金。但如果是由于双方在签约时对于关键条款达不成一致，比如案例中对于贷款未果后到底是补差价还是退款有异议，因此不能认为买方违约。倾向于定金应该退还。

　　同时，出卖人未取得商品房预售许可证明，商品房预售合同应认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的可认定有效。但开发商涉及违规操作，如在买家提出异议前出卖人仍未取得预售许可证，则可认为合同无效。