钟彬：下面有请有请全联房地产商会名誉会长，也是我们商会的创会会长聂梅生教授发表精彩演讲。大家掌声欢迎！

聂梅生：大家中午好！今天也是一个很好的日子，也开了一个成功的会。我来讲讲我们这个产业大家关注的内容，题目叫“房地产改革和发展”，因为从十八大以来，我们从发布的各种各样的信息来，大家都感受到了改革和发展这样的一个非常强烈的冲击波，对我们房地产业到底会有什么样的影响谈谈我的看法。

我们把十八大的内容拎出来一些个主题，到底哪一个主题是和我们房地产相关的，我看一下有这么几个主题是和房地产密切相关：第一是民生主题，第二是城镇化主题，第三是产业结构调整主题，第四是经济结构调整主题，可能会有很多，我可能就四个主题做了一下分析。

第一，民生主题。这一张图是2008年发布的一个2008年发布的一个贫穷差距的图，我们国家收入最底层的10%和收入最顶层的10%之间的收入差距达到了14倍（2008年），蓝色的柱状是学者的估计，官方的估计是红的，大家可以看到，差3倍。从2008年到现在又过去了4年，我估计中国的最顶层的10%和最底层的10%之间的贫富差别肯定在15倍以上，这已经达到国际上难以承受的局面。所以民生问题为什么这一次一定会提上日程是这样一个问题。

怎么样解决这个问题？民生是第一主题，怎么解决呢？两个解决办法，减少收入分给差距的改革方案，一个是强化财政收入分配职能将有序推进，也就是二次分配，这是可期可待的。

还有在收入中减少差距，在实体经济当中的差距是非常之大的，比如银行业，包括房地产业，还有IT业，收入都很高，但是还有很多产业，轻工业、纺织业等等收入很低。在实体经济当中差距很大。一个从市场方面减少差距，一个从政府方面减少差距，这是可期待的。这一次非常振奋人心的收入配增计划，到2020年实现GDP可人均收入比2020年翻一番。

第三个我们再看住房，这一次看完十八大以后，找我采访都是说保障房，这一次是释放了两个信号，叫做更可靠的社会保障，这肯定和保障房有关系。还有是更舒适的居住条件，可惜媒体对后面这一句更舒适的居住条件没有做报道，都集中到更可靠的社会保障。10%的最底层是民生，中间这一大片20%到90%也是民生，都叫民生，不能把民生光理解为最底层10%。

这两件事情和我们在座的产业链全体都有关系，我们有责任把这两件事情做好，而不是只做其中的一件。当然这两件事情当中列前的是社会保障。在民生主题当中还有一点，说民生我们有没有条件？有没有实力？这张图是从2003年一直到今年2012年的两个曲线，一个是GDP，这个绿色是GDP，下面黄色的是城镇人均可支配收入，现在把它从一个更长的历史阶段来看，我们在大部分的年景，很长时间都是绿线比黄线高得多，GDP比人均收入快的多得多，这种情况下怎么谈民生？你的注意力还在GDP上而不是民生上。但是就是今年2012年发生了变化，GDP下来了，在这样一个人均3000美元的情况之下，再往上走的时候，经济增长会下降，也就是GDP会下降，大家都很担忧，但是恰恰今年人均收入也在下降，但是高于GDP很多。这就出现了一个同比增长的变化，恰恰变化的时间点就是在2012年。所以在这个档口十八大提出来保民生，增加民生，我觉得是对的，经济发展也到了这一阶段，民生的增长、人均收入的增长必须要高于GDP的增速。

第二城镇化的主题。这是销售面积，这是城镇化率，这是销售额和城镇化率，它的增长是非常陡的向上，不管是销售量，还是销售额，和横轴的城市化率越到后来涨得越快，现在大概是51%。从40%到50%这个曲线斜率急剧的增加，城镇化率越高，销售额增长的越快。这次十八大讲的城市化为主题，未来我国至少还有120亿平方米的住房需求，相当于去年全国商品住宅销售面积的12倍以上。这个数字我看了以后，如果真是这样，可能调控是会一直有，销售面积涨12倍，GDP才涨一倍，人均收入才涨1倍，这个太乐观了，如果是这样一个局面，就迎来了房地产的大发展。会不会12倍？大家可以考虑一下。

李克强副总理把城镇化提到了极致，城镇化是我们最大的内需潜力所在，而且提出一个不同的看法，我国现在是刚刚超过50%，按户籍人口计算仅为35%，因为他们没有户口。35%和50%的算法就不一样了，35%到目前还有15%的户口没有解决，如果解决这15%的户籍人口，对我们房地产是多大的推动力？很多人说什么时候取消限购？我说你们不要研究限购，研究怎么放开户籍就可以了，15%的户籍放开二套房几套房全解决了。