承载着重重压力之下的中国房地产市场，在跌跌撞撞中即将走完相对平稳的一年，楼市小幅回暖给2012年画上了一个不错的句号。

从开发商的销售情况来看，保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)、中海地产(中海九号公馆 中海尚湖世家) 、绿城集团(绿城阳光公馆 绿城百合公寓)等十余家标杆房企在10月就完成了年度销售任务，多数房企销售业绩明显好于销售预期。

伴随楼市回暖，土地市场开始逐渐走出上半年的冷清局面，出现成交量和成交价格缓慢上扬的趋势，开发商甚至开始再次进行激烈争夺。

党的十八大报告勾勒出中国经济社会新的发展蓝图，中国房地产行业的走向更是走到了又一个非常关键的历史时刻。

11月15日，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在第一财经地产汇年度峰会上演讲并接受《第一财经日报》采访时表示，在外围宏观经济形势保持稳定的情况下，中国房地产市场在未来将出现三大走势：市场空间依然比较大、市场增速减缓、市场分化加剧。

对于行业颇为关心的调控政策走向问题，秦虹认为，当前房地产调控的核心是控制投机性需求和满足合理性住房需求，无论房地产调控政策如何调整和变化，房地产调控政策的核心方向短期内不会发生改变。

市场空间依然较大

第一财经日报：你的研判中充满信心，中国房地产市场在未来发展中空间依然较大的依据包括哪些因素？

秦虹：这主要与我们当前发展阶段存在很大关系。第一个原因是城镇人口还处于增加阶段，城镇化仍然任重道远。过去十年，平均每年城镇新增常住人口是2100万人，未来到2020年之前城镇人口还是会增加,特别是大城市尤为明显。例如北京、上海，这两个城市过去十年平均每年新增常住人口60万，像广州、深圳过去十年平均每年新增常住人口30万，这个数字非常大。各省会城市人口增长的规模也较大。

那么，会不会出现逆城市化的过程？现在看，中国还没有到这样一个发展的阶段，由于中国大中小城市的公共服务均等化还没有做到，所以人口向大城市流动的趋势依然难以改变。

第二个原因是改善性需求仍然在继续。我们根据第六次人口普查数据做了一个测算，2000至2010年，在城镇总人口增长2亿人的情况下，城镇人均住房建筑面积从22平方米提高到31平方米。尽管总量幅度很大，发展很快，但是到2010年，城镇人均建筑面积在20平方米以下的家庭，在全国还占到约30%。

这个数字比第五次人口普查人均22平方米还要低，意味着我国城镇人均住房水平提高较快，但是不平衡性的问题却明显增大,还有相当一部分家庭对住房改善性需求比较旺盛。

第三个方面的原因是家庭小型化带动住房需求。假设城市没有人口增长，但仅仅家庭小型化这一个因素也会导致城市住房需求的增加，目前中国城镇小型化这个趋势处于快速发展阶段，2010年城镇总的家庭户比2000年增长了57.8%。这其中，一代户的家庭在这十年里面增长了121.8%，增长速度最快。

我们研究还发现，过去十年住房需求9.1%是由于家庭小型化所导致的需求，由于现在年轻人独立居住的愿望很强。而这个趋势还会继续下去。

日报：你认为中国房地产市场发展空间依然较大，是否具体测算过？

秦虹：我们进行过具体测算，这里边不仅仅有需求问题，而且还取决于支付能力问题，即有需求且有能力买得起房子才算有效需求。