三、2012年下半年合肥土市成交小结

    就全年来看，2012年合肥市区土地市场共成交83宗地块，总面积达10626.36亩，总成交金额267.56亿。全年土地成交集中在第二季度和第三季度，成交规模占到全年3/4。从历年来土地成交数据看，合肥市2012年土地成交量和成交金额都创出了历史新高，甚至超出了最近两年土地出让的总和。成交均价方面，土地成交单价年年下跌，2011年的成交单价为338万元/亩，同比2010年的土地成交单价为430万元/亩，同比下跌了21.4%。2012年达251.79万/亩，相比之下2012年合肥土地成交均价再次出现大幅下滑的局面，而这连续两年下滑的主要因素一是宏观楼市调控造成的冲击，二是城市周边地块的大量出让，拉低土地成交均价。从合肥土地市场成交情况来看，底价成交仍为常态，成交地块溢价率相对都不高，这也从一方面反映合肥土地市场发展的一个良性状态。

    “土地市场火热会预示着房地产市场继续火热，不过这个火热是健康的，因为土地价格有所下降。”合肥学院房地产研究所副所长凌斌分析说，“2012年250-260万/亩的地价水平，与2011年相比下降了近100万/亩，土地价格的下降为合肥市城镇化建设提供了强有力的保证，也为两年后房价下降提供了操作空间。”

    翻看2012年合肥土地市场“日记”一个明显的特点就是“大起大落”。上半年前两个月，只有四块地成交，出让价格也几乎都是零溢价。之后，因多宗热门地块入市，市场似乎有回暖趋势，但仍不断出现流拍、取消供应等情况。整个上半年的表现让业界相信，合肥土地市场受到调控影响，已无法回到前两年的热络光景。

    “2012年的土地市场跟合肥楼市情况差不多，都是先抑后扬，说明后期市场供需较旺盛。”长期关注土地市场的某房企高管点评道。

    “今年合肥的土地市场先冷后热，但总体仍可用暖市来形容。”绿地集团安徽房地产事业部一位高层向记者表示。

    在低迷数月后，9月份，合肥土地市场迎来爆发，单月成交量突破3000亩，刷新历史记录，几乎相当于去年全年土地出让量，这让业界惊呼，开发商对合肥的信心几乎不受调控影响。随后的三个月，市场可谓好戏不断，虽然出让量无法与9月相比，但出让总价新高等多个纪录被打破。

    下半年总体来看，第三季度合肥土地市场高潮迭起，但也主要集中在“金九”，可谓“一枝独秀”。第四季度土地市场延续了三季度土市的火热态势，虽然在10月份有短暂的出让低迷期，但整体来看，11月、12月份土地大量上市，使得整个第四季度合肥土地市场仍然很火爆，2012合肥土市高调收官。

    就2012年下半年（7—12月）来说，合肥市区土地成交47宗地块共7826.4亩，成交单价为259万元/亩，成交总价为203.16亿元。在成交单价方面比上半年上涨29万元/亩，成交总金额是上半年的3倍，成交面积也比上半年多出5000多亩。

    “很多企业在12年的下半年也加快了项目的报建和后期项目的开发，给市场放量创造了一定的条件。” 中房信华东地区市场总监、合肥克尔瑞总经理朱青表示。

    “下半年土地市场火热，主要原因是合肥还处在城市发展的高速增长期，土地价格不高。” 合肥学院房地产研究所副所长凌斌分析称，2011年，合肥的城市化率约为64.4%，在全国的省会城市中排位倒数前列，尤其是在行政区划调整，巢湖和庐江划入后，合肥的城市化进程急需高速推进。而土地市场的前冷后热，则是由于年初政府不希望看到地价下跌局面，供地量较少，但随下半年看到调控方向未变，政府的观念也开始转变，希望通过“降价走量”来支持城镇化建设。

    分析2012年土地市场的走势，有业内人士称，合肥的爆发最主要是之前的很多拆迁土地“成熟”后集中上市造成热销。而调控也让土地市场异常理性，对热门地块争相抢夺，而一般地块则几乎没有加价。2013年的土地市场在调控不变的情况下，仍将会有这样的特点。