光阴似箭，岁月如梭。2012年似乎转眼间就这样过去了，翘首以盼的2013已经悄然而至，在新的一年里，我们不仅要回顾过去还要展望未来，下面我们就来回顾下已经过去的2012年土地市场，并展望刚刚来临的2013年土地市场。

一、2012年土地市场回顾

2012年，被称为“史上最严”的楼市调控的一年，作为房地产市场的核心生产要素及风向标之一，土地市场经历了巨大的变化，这种变化可谓“一波三折”。而伴随着楼市严重分化的现象，大房企争夺地王，小房企忙着退地，这无疑是2012年土地市场最大的特点。

回顾2012年全国土地市场，经历了“先抑后扬”的变化。总的来看，第一及第二季度土地市场总体低迷，第三季度之后明显回暖，在第四季度达到成交高峰，重点城市12月份土地成交同比量价齐升，达到2012年的成交峰值。

1、2012年土地市场总体供求不及上年

1月8日，中国指数研究院发布2012年土地市场报告称，2012年全国 300个城市土地出让金总额近2 万亿元，同比减少12.6%。其中住宅用地出让金为1.3万亿元，同比减少 14.3%。其中，土地出让获益前三位的均为二线城市，分别是武汉、重庆、成都，其中武汉、成都出让金同比增长幅度均超过50%。万科、保利等房企也直言二线城市贡献占据多数。

相比较2011年，2012年的土地市场成交仍有所下滑，但是全年呈现先抑后扬的翘尾趋势。2013年1月7日发布研究报告《2012年土地市场热点》，报告显示：2012年，全国 300 个城市住宅用地总体供求不及上年，推出及成交量同比分别下降 17.3%、23.1%，4 月以来供求状况有所缓和，12 月推出及成交面积均增至年内最高点；价格方面，全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨7.4%，主要是由于下半年以来北京、上海等热点城市热度提高，带动楼面均价结构性上涨，住宅用地平均溢价率为9.0%，仍比上年同期低了4.3 个百分点。2012年末土地市场的火爆，大大缩减了全年的下滑幅度。

2、2012年土地出让面积和价款“双降”

据统计，2012年国有建设用地供应69.04万公顷，同比增加17.5%，增速较2011年回落19.7个百分点。而随着限购等调控政策持续作用，房地产用地占比同比下降5.2个百分点。

全国土地出让面积和价款去年呈现“双降”。数据显示，2012年全国土地出让面积和合同成交价款分别为32.28万公顷和2.69万亿元，同比分别减少3.3%和14.7%，而去年同期二者同比增幅均在15%左右。

土地出让价款减少主要有三大原因：一是土地出让面积同比减少；二是土地出让结构发生变化；三是土地出让区位发生调整。

“土地出让金下降与企业的拿地积极性有关。”我爱我家认为，但这与大型开发商是否积极拿地并无直接关联，大多数中小企业拿地积极性不够，是土地出让金下降的根本原因。

3、2012年上半年土地市场总体低迷

2012年上半年全国土地市场总体低迷，全国300城市土地出让金总额为6525.98亿元，同比下降38%，土地出让金的缩水额度达4000亿元。

2012年初，楼市的供应量与成交量双双下滑。在楼市库存的压力下，房企负债率高，资金链出现紧绷甚至断链现象。另外，受楼市调控政策影响，各地政府推地节奏明显放缓。土地市场的成交量持续冷清，几乎接近“冰点”，上海、北京等一线城市的土地成交量不断走低，各地的土地出让金也大幅缩水。作为二线城市的合肥也未能幸免，整个第一季度合肥市区仅成交2宗地块，合肥首次出现了整个季度土地成交零溢价。

楼市调控的持续使得全国土地市场上半年一度跌入冰点，开发商谨慎拿地，各地方政府的土地收益因此急剧减少，增大了财政压力。据有关数据显示，2012年1至4月13城市宅地供应量及成交量同比分别缩减约25%、30%，均处于近5年中的同期低位。受土地成交量显著萎缩影响，13城市土地出让金同比大降约40%。除土地收入外，与房地产有关的税收也在下滑。根据财政部的数据，5月全国房地产营业税减少22亿元，同比下降6.9%。

进入5月全国多地微调政策不断，随着降息等利好消息的相继出台，各地开发商顺势开始降价。并且推出了一些优质地块，楼市成交量开始呈上升趋势，多种因素使得溢价率短期内上升。但专家表示，近期房地产市场仍会“以价换量”为主，房价短时间内很难出现反弹，开发商拿地谨慎也是显而易见的。

4、2012年下半年土地市场平稳回升

2012年下半年土地市场平稳回升，全国300城市土地出让金总额为12978.32亿元，与上半年相比出让金多出6452.34亿元，增幅达98.87%。

在经历了年初漫长的“寒冬”之后，土地市场开始呈现逐渐回暖的趋势。随着房企“以价换量、回笼资金”政策的进行，压抑多时的刚需人群逐渐入市；房企“去库存化”成效明显，于是开始积极拿地补仓，开发商拿地热强高涨，加速了土地市场逐渐回暖。另外，受财政收入萎缩压力的影响，一些地方政府的楼市政策发生微妙变化，推地的意愿明显加强，一些优质地块陆续推出，且价格较低，符合开发商要求，促进了开发商拿地热情的提升。这些因素共同推动了土地市场由低迷逐渐向回暖迈进。

时至年末，11月份的土地市场显得格外热闹，各大“地王”纷纷亮相，土地市场出现“淡季不淡”的现象，土地市场迎来“暖冬”。11月27日，北京、上海土地市场同日出现“地王”，楼面价均超过3万元/平方米；11月28日，深圳新的总价“地王”诞生；11月30日，南京一举摘得全国总价“地王”。

在“地王”光鲜亮丽的背后，是大房企资金回笼后，对下一阶段的市场布局。但与之鲜明对比的是，实力不足的小房企，由于缺乏自我调节能力；在资金链出现问题的时候，无力开发已经到手的土地，最后只能选择放弃，品尝此前冲动带来的苦果。

面对各地频出的“地王”，国土部在新闻发布会上表示，要求各地要采取分割出让、综合竞标、配建竞标、提高付款难度等方式，避免出现“地王”；并对典型案例、重点对象采取公开调查，而全国总价地王江苏省南京市下关区滨江2号地块被列为首个调查对象。

纵观2012年来看，土地市场先抑后扬。2012年的土地市场在经历了一段低迷之后，随着房企业绩的好转，开始逐渐升温，并在临近年末的时候出现“地王潮”，达到了最高潮。