编者按：“为夕阳人群服务的朝阳产业”。这句话用来形容我国当前的养老产业最为贴切不过。进军包括养老地产在内的养老产业，不仅可以享受政策优惠，还能拥有高回报的投资预期。这无疑为险资投资实业找到了一个绝佳通道。近年来，不少险企四处出击，到各地拿地建设养老社区。然而，险企在养老产业中到底应该扮演怎样的角色？开发商？服务商？投资商？本报记者专访权威专家，对这一问题给出了清晰的答案。同时，对险资参与养老产业的方式，本报将持续关注。

近年来，养老地产成为保险业新的“宠儿”，几大保险公司争相涉足。养老地产何以受到险企青睐？其未来空间有多大？险企如何参与养老地产业为佳？日前，幸福人寿前董事长、中房集团理事长、汇力投资基金公司董事长孟晓苏接受了《证券日报》保险周刊的专访，作为同时涉足房地产与保险行业的管理人士，他对险企涉足养老地产的一系列未知，表达了自己的看法。

孟晓苏认为，某些保险公司建设超大养老社区的设想并不成熟，甚至有以养老地产之名做商业地产之实的嫌疑，并不能发挥保险资金的指向性优势。事实上，他对养老社区建设早有设想，而保险公司完全可以作为金融服务者参与进来。

养老地产应注意

老年人的生活需要

《证券日报》：您怎么看养老地产业的兴起？

孟晓苏：中国正经历前所未有的老龄化加速进程，可以说养老地产在我国兴起是必然的，这是一个为夕阳人群服务的朝阳产业。随着居民迅速富裕以及医疗条件的逐渐改善，居民寿命的延长带来了社会的老龄化。老龄化不是单单意味着社会负担，相反，老龄化的过程使得知识、经验可以更多地存留，使社会财富更加丰富，这标志一个社会的文明进步。同时老龄化还带来更大的消费，当然随之而来的是社会服务如何跟上的问题，与之配套的就是养老产业，其中当然包括养老地产业。

《证券日报》：如何评价保险公司涉足养老地产业？

孟晓苏：我认为，既然大家都看到养老地产大有前景，就应当认真研究它的规律，把它真正作为养老产业的一部分来做。

可是我看到现在的情况是，有保险公司为了做房地产而做养老地产。比如，有的公司拿3000亩地做养老地产，这意味着如果按容积率1:1计算，未来形成200万平方米的巨大社区中居民全是老人。这种“老人城”在客观上可行性不大，城市配套也不可能支撑。这与政策抑制地产时某些房企的做法是一样的，它们为了拿地就做旅游地产、文化地产、商业地产、养老地产，以此来布地产的“局”，并不是真的做养老产业。

当然，以养老地产之名做地产之实也不能完全说不好，保险公司可以由此提高收益。

《证券日报》：何谓真正的养老地产？

孟晓苏：这还得从低端养老和高端养老的不同说起。根据国际经验，我国养老的格局应是“90-6-4”，即90%的老人要选择居家养老，6%的老人需要社区照料，4%的老人入住养老机构。这意味着未来每100个老人只需要养老院有4张床位，据说现在北京市每100个老人拥有1.5张床位。

所以养老地产必须考虑老人养老多元化的需要，按照上述的格局，90%的老人还是需要居家养老。所以房地产开发必须要考虑人老了怎么办的问题，比如所有房屋都要有无障碍设计，包括多层要有电梯，高层电梯有能放进担架的设计，还有呼唤服务、护理急救等软件的配置等。

针对需要社区照料的这6%的老人，国内社区的护理团队能力要加强，保险业也要推进护理保险，国家政策上要对护理服务公司提供一定补贴。

而剩余的需要养老院床位的4%的老人，对养老机构的需求也分为几种类型，有福利性的，有需要老人或家庭支付的；有基础挡次的，也有高档次的。其中福利性养老机构是非营利性质的，要由政府投资或补贴解决床位，低收入老人靠政府按照社保的要求给予基本满足。有支付能力的中等收入和高收入老人，需要更高水平的养老服务。

这就出现了保险公司可以建的、面对中高端老人的养老社区，它们不是福利性的，而是商业性的，建设的环境和品质要符合老人的需要。这种养老社区可能要求每个人用几百万元购买房产或对应的保险产品或获得会员资格后，才能够入住。

《证券日报》：类似于目前险企在做的养老社区吗？

孟晓苏：不同于目前险企自己拿地新建的养老社区。我此前对此有了设想，大致应分为两种情况。一是在现有的旧城改造中适当安排养老社区。譬如旧城改造总建设面积是100万平方米，养老社区总面积可以是10万到20万平方米。这样老人就可以居住在位于市区内的养老机构里。在旧城改造时安排这样的老年住宅建设，完全可以做到。

再就是在城市成片建设几千亩的具有规模的新社区中，安排一部分养老社区建设。这种新社区大部分住房作为一般房产卖给普通住户，这样能保证老人居住在有人群聚集有生活气息的自然环境里，更适合老人的生活需要。