保险公司应作为

养老地产项目投资方

《证券日报》：那在您的设想中，保险公司的角色何在？

孟晓苏：在整个小区中安排部分养老社区就意味着，建设这样的养老社区，完全用不着保险公司到处去拿地，现在房企手中类似的项目就不少。在这样的养老地产项目建设中，保险公司作为投资方加入进来即可，发挥的是资金的指向性优势，避免由不懂社区开发的外行人员行不擅长之事。

所以我的思路是把两个产业结合起来，一边是做房地产专项，一边是保险公司的资金可以利用，但两个产业要进行细化分工。

所以我要对现在有些保险公司投资养老地产的方式提出异议。事实上某些“孤悬海外”建老年城的做法并不是养老地产发展的方向，老人养老需要“老年城”吗？我想象不出来某些地区一旦建成“老年城”会是个什么情况。

《证券日报》：保险公司会不会不甘于仅仅做投资方？

孟晓苏：也不一定。现在规定保险公司投资建设养老设施5年内不允许转让，这就会发生5年内不盈利的问题。而如果作为养老地产的投资商，规定在建设完成后开发企业要以成本价把养老房屋交付保险公司，那时若投资超过5年，房产已没有不能转让的限制。这比保险公司自行建设养老房屋只好不差。

如果保险公司自行投资养老地产，按目前规定，5年后才可以转让，5年内就只能拥有它和用于租赁。如果建个养老社区占地3000亩、建筑面积200万平方米，保险公司是否全部都要拥有与出租？我觉得这是个悖论。如果保险公司开发的房地产项目在5年内有部分出售，这实际就是偷步在做房地产，即便卖给的是老人。

所以如果保险业出现以养老为名做房地产的公司，其实并不妥当。投资做房产当然会增加保险公司的收益，但是这跟当下的政策要求不符合。如果未来不少住宅小区都成了险企开发的社区，保险公司都变成了开发商。这样做对吗？

养老地产需要创新

《证券日报》：养老地产的成功模式？

孟晓苏：对照刚才说的“90-6-4”的养老需求格局，以及高、中、低档的不同收入水平，养老地产实际上也需要创新。目前的养老地产盈利模式不清晰，养老地产的盈利周期有多长还不能明确，但我们可以参考国际上的成熟方式。

比如“七分卖三分留”被证明是不错的，即用70%房产出售的收益来支持剩余的30%的养老房部分。不过如果采取这样的方式，项目就又是房地产，而不是养老地产了。所以说，保险公司或者只能等待政策变向。人们需要思考的是，难道养老地产只能由保险公司自己开发吗？

《证券日报》：保险公司如果由养老地产进一步发展到全面布局养老产业，您怎么评价？

孟晓苏：对于养老，保险公司想涉足整个产业链条实在没必要，这不等于又回到计划经济了？社会分工是社会前进的动力，产业的每个环节都有不同机构在做。比如，很多品牌公司的护理已经具备极强的专业及特色，保险公司的养老产业服务为什么不找这样专业机构呢？精细化管理有市场机制可以控制。我认为，最好不让某个公司垄断老人的全部服务，要引入社会竞争，最大化地保障老人的权益。

不过，此前的畸形政策导致保险公司要突破政策做点事儿，我对现在敢于“吃螃蟹”的人表示赞赏，但下一步小而全的发展方向，很难打得过社会化管理的方式。

《证券日报》：房企做养老地产的热情如何？

孟晓苏：房企做养老地产的很少，一是项目投资周期的问题，二是盈利模式的问题。房企做养老地产的主要目的应该是获取贷款支持、获取资金。近几年政策对房地产的打压，使得房企在资金和土地获取价格上都有压力，有些公司名为养老实为获得带有政策性的土地。

《证券日报》：除了涉足养老地产，您认为保险公司还能如何参与养老产业？

孟晓苏：养老地产、养老保险产品，都需要创新。保险公司应积极探索多样化的养老方式，为中高端养老提供方便，积极参与养老地产投资。同时充分利用保险这个特殊工具为养老增加资金提供便利，这都需要创新。

总结起来，保险公司的角色就是投资商，在养老服务上它就是一个金融服务者，不需要做开发商、运营商、服务机构、医疗机构，但可以作为投资者身份参与这些环节。

《证券日报》：在养老地产的政策扶持方面，您有何期许？

孟晓苏：我国的养老产业起步晚，政策扶持力度也有待加大。事实上，我认为保险公司进入到商业地产的开发就应该是允许的，因为政策不允许并不能阻止保险公司的变相操作。

而养老地产在设计上应考虑现存的“70%出售+30%持有和租赁”的模式，政府要考虑到居家养老的这部分商品房是商业地，如果以划拨地去支持商业养老房建设，对地方财政是不利的。

孟晓苏引领金融创新轨迹：

孟晓苏曾引进多项成熟住房金融产品：1996年提出发展“住房抵押贷款”、建立“住房公积金”，1997年提出进行“抵押贷款保险”，2003年提议实行“反向抵押贷款”，1994年著书介绍“股权投资基金”，2005年倡议引进“房地产信托投资基金”。