市场量价齐升

上半年,北京新建住宅签约量为近4年来最高

尽管“国五条”出台后,一线城市纷纷实施了升级版限购令,但上半年各地房价还是呈现出量价齐升的走势。

国家统计局公布的5月份70个大中城市房价数据显示,新建商品住宅价格环比上涨的城市数量仍有65个。相比“国五条”刚刚落地的3月,环比上涨的城市数量有所下降,平均涨幅也由1.09%放缓到5月份的0.91%,但同比涨幅仍在继续冲高,新建商品住宅平均同比涨幅达5.65%。

其中,北上广深等一线城市仍是房价上涨压力较大的城市。以北京为例,上半年新建住宅签约超过6.2万套,同比上涨约28%,是近4年来上半年同期的最高值。

相比新房市场,二手房市场显得更为热闹。据链家地产统计,上半年北京二手住宅成交量约为9.5万套,比去年同期大幅上涨70.6%。

受“国五条”中对个人转让二手房征收20%个人所得税政策的影响,二手房市场在政策出台前后出现了大起大落的走势。链家地产市场研究部张旭表示,今年1—2月二手房市场延续了去年的回暖势头,量价稳步增长。3月受政策影响,为了躲避高额个税,供需双方抢搭末班车,成交出现暴涨,透支了部分需求。从4月开始,随着新政落地,市场重新开始观望,二手房交易转向低迷,价格涨势也有所放缓。

在房价上涨压力不减的同时,土地市场也持续活跃,全国一、二线城市土地溢价率明显上涨,广州、北京、上海等一线城市均出现了区域土地价格新高。6月中旬以来,南京、广州、上海、重庆、武汉也有多宗地块高溢价集中成交。土地价格居高不下,无疑增加了房价继续上涨的压力。

土地市场的火热,既反映出企业对未来市场的乐观预期,也反映出房地产企业的资金面仍然比较宽裕。上半年,各大房企纷纷交出了近年来最为亮丽的半年成绩单。

在已经发布半年业绩预报的18家上市房企中,有8家销售额预计涨幅超过100%,13家公司预计业绩涨幅超过30%。从A股上市公司一季度财报的数据分析,一、二线房地产企业短期资金链相对宽裕,其中一线企业尤为充裕;同时房企海外融资十分积极,企业仍有扩张动力。在资金面宽裕的情况下,开发商降价促销的动力不足。这也是房价持续上涨的重要原因。

“钱荒”或成变数

投向房地产领域的资金将有所减少,房价下行压力或增加

开发商看好后市,而央行近期进行的储户调查显示,对于三季度房价,有34.1%的居民预期“上涨”,45.3%的居民预期“基本不变”。当前市场再次出现购房者与开发商对未来一致看涨的现象。

中原地产市场研究部总监张大伟认为,在地价居高不下,股市、黄金等投资市场低迷,开发商不缺钱,各方预期又一致看涨的情况下,下半年房价继续上涨的压力仍然较大。“从北京二手房市场的走势看,尽管3月份以后这几个月成交量都不超过1万套,但仍在逐月增长,这说明市场在逐渐恢复。”

然而,5月下旬开始的一场资金面的“钱荒”,可能对这种一致看涨的预期产生冲击。一位房产中介业务员告诉记者,近期来咨询买房贷款事项的客户多了起来,大多担心目前银行“钱荒”会不会影响他们购房贷款。同时,目前北京部分银行首次购房商业贷款的优惠利率已从8.5折提高到9折或9.5折,说明购房贷款的难度在增加。

“钱荒”所反映的流动性偏紧,对目前看似宽松的开发商资金链也会产生一定冲击。张大伟认为,随着流动性紧张的内在压力以及政府对于风险较高的地方融资平台和房地产领域投资的控制,投向房地产领域的资金将会有所减少,开发商不得不通过以价换量的方式来保证维持运转,房价下行压力可能增加。受此影响,下半年楼市销售可能会低于预期。同时,银行资金紧张,将明显影响购房者贷款,而开发商的资金成本也将相应增加,有可能加快预售回笼资金,有望改善市场的短期供需。

显然,这场“钱荒”增加了下半年楼市的未知因素,一些嗅觉敏锐的开发商已经开始调整战略,抢先出货。

位于北京亦庄马驹桥地区的珠江四季悦城(楼盘资料 业主论坛) 项目,近期将以低至10800元/平方米的价格开盘销售,而其项目周边地区房价都已超过20000元/平方米。值得注意的是,亦庄马驹桥地区附近的台湖地区地价,6月份刚刚经历了一场拿地热潮,多家开发商平均拿地价格都在13000元/平方米左右。该项目低价入市,无疑将对这一区域的价格和预期产生较大冲击。

北京市房协有关专家表示,在资金面突然趋紧的情况下,对于大企业而言,保持现金流充裕比追求个别项目的利润更为重要。目前个别项目出现低价入市,说明在房地产一线企业的阵营里,对后市的预期正在出现分化。