开发商用五花八门的理由拖延交房日期，逾期交房已成为常见的商品房买卖纠纷。岳西的叶先生买了千余平米的商用房后，到了约定交房日期，房子还没通过验收；无奈之下，先提起行政诉讼，又将开发商告上法院，历时两年，终于索赔到合理的逾期交房违约金。

逾期交房引发两起诉讼

2009年8月29日，岳西县安乐房屋开发有限责任公司(下称安乐公司)与叶某签订了一份《商品房买卖合同》。约定：安乐公司将其开发的岳西县金太阳购物广场1号楼三层商用楼和一间门面房，总面积1千余平米，出售给叶某，购房款合计440万余元。叶某于2009年8月29日首付220万余元，余款220万元办理按揭贷款支付。安乐公司应在2009年12月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格且符合合同约定的商品房交付给叶某使用。合同对逾期付款、交房的违约责任以及保修责任、争议的解决方式等进行了约定。

同日，双方还签订了一份《补充协议》，安乐公司根据叶某的要求，对房屋进行改造。

当年12月28日，安乐公司组织勘察、设计、施工、监理单位对金太阳购物广场工程进行竣工验收，验收意见为“该工程符合建筑工程有关程序，工程质量合格，同意交付使用”。12月30日，岳西县建筑工程质量监督站在该工程专业管理部门验收意见栏中签署了“符合质监程序”的监督验收意见并加盖了印章。同日，岳西县住房和城乡建设局委托的岳西县建筑工程质量监督站对该工程进行了备案登记，并在备案机关处理意见栏内签署了“同意备案”。2010年4月29日，岳西县公安消防大队在该工程专业管理部门验收意见栏中签署了“已经消防验收”的验收意见。2010年9月6日，岳西县环境保护局在该工程专业管理部门验收意见栏中签署了“同意验收”的验收意见。岳西县建设局规划管理办公室和岳西县城建档案室均在该工程专业管理部门验收意见栏中加盖了印章。

叶某认为岳西县住房和城乡建设局在未经环保、消防部门验收合格，规划部门未签署意见，也未取得环保部门预验收的依据以及消防等相关行政主管部门出具的无需进行验收或认可的依据的情况下，对涉案工程进行备案登记，违反了相关法律规定。叶某于2011年5月27日向岳西县法院提起行政诉讼，要求确认涉案工程备案登记行为违法。该院审理后作出判决，确认该备案登记行为违法。案经安庆市中级法院二审，维持原判。

2010年9月20日，安乐公司以特快专递邮件的方式向叶某发出了书面交房通知，要求叶某立即入住，结清所欠房款。

叶某认为安乐公司逾期交房，且不能提供房屋综合验收材料，安乐公司应按合同约定支付违约金，不同意接收房屋。并于2011年2月24日诉至岳西县法院，请求判令安乐公司：立即交付房屋，赔偿违约金和损失暂计148万元(准确数额待后确定)。

2011年5月15日将赔偿违约金及损失的诉讼请求变更为436万余元，2012年2月16日变更为749万余元。

安乐公司提出反诉，请求判令叶某偿付购房款55万元及逾期付款违约金。

岳西县法院根据级别管辖规定，于2012年3月将此案移送安庆中院审理。

一审认定逾期交房

安庆中院一审认为：安乐公司与叶某签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。

双方当事人在合同中约定的房屋交付条件是“商品房经综合验收合格”，但国务院在国发(2004)16号文件中已取消“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”行政审批项目，因此，涉案房屋的交付条件应理解为“商品房经验收合格”。涉案房屋工程的建设、勘察、设计、施工、监理单位于2009年12月28日对该工程进行了竣工验收，验收合格。2010年9月6日前，岳西县公安消防大队、岳西县环境保护局分别在该工程专业管理部门验收意见栏中签署了“已经消防验收”、“同意验收”的意见。岳西县建设局规划管理办公室和岳西县城建档案室虽未签署具体意见，但分别在该工程专业管理部门验收意见栏中加盖了印章，应视为对该工程的验收合格予以认可。岳西县住房和城乡建设局对该工程进行的备案登记行为被法院行政判决确认为违法，是因为该局在环保、消防部门、规划部门签署意见之前，备案登记行为被确认为违法，并不影响该工程的相关竣工验收行为的有效性。因此，涉案房屋至2010年9月上旬才具备交付条件。叶某主张涉案房屋至今不具备交付条件，以及安乐公司主张涉案房屋在2009年12月28日就具备交付条件的理由均不成立。

合同约定的涉案房屋交付时间为2009年12月28日。尽管涉案房屋至2010年9月上旬就具备交付条件，但安乐公司于2010年9月21日才书面通知叶某交付房屋，其行为明显构成违约。违约期限应认定为自2009年12月28日起至2010年9月21日止。安乐公司应继续履行房屋交付义务，同时应承担逾期交房违约责任，向叶某支付违约金。

叶某于2009年8月28日向安乐公司出具的欠条内容为“今欠到安乐公司购房款55万元，还款日期2010年2月28日前付清”。该欠条明确载明所欠款项为购房款。安乐公司反诉要求叶某偿付购房款55万元及逾期付款违约金合理。

一审判决：安乐公司于判决生效后十日内向叶某交付涉案商用楼和门面房；向叶某支付逾期交房违约金(从2009年12月28日起至2010年9月21日止按叶某已交付的房款385万余元为基数、按中国人民银行规定的同期个人商业用房贷款利息的1.3倍计算)；叶某向安乐公司偿还购房款55万元，并支付逾期付款违约金。