徐骏绘

制图：张芳曼李姿阅

    核心提示

    越是当房地产供求平衡或供大于求时，房地产泡沫危机产生的概率越大，进而极易引发金融风险。

    在控制投机性需求，满足合理住房需求的统一调控总基调下，不同城市的调控政策需更有针对性，更精细化。

    房产税进一步扩大试点，应该选择在那些住房市场问题比较突出、房价上涨较快的一二线城市尽早推开。

    如何看待目前市场分化格局？

    住房极度短缺时期已过去，但不同人群实际占有不平衡、不同地区发展不平衡

    记者：现在房地产市场出现了明显的分化现象——一边是一线城市房价持续走高，另一边是部分三、四线城市房价疲软甚至下跌。怎么看待目前的市场分化格局？现在楼市调控到底该松该紧？

    任兴洲：分析当前的房地产市场格局及调控政策，还是要站在历史角度对我国的住房市场有一个总体判断，否则依然是头痛医头、脚痛医脚。

    从上世纪80年代初开始的住房制度改革，已走过30多年的历程，使我国城镇住房市场供求发生了深刻变化，形成了相当规模的住房存量。根据我们研究团队近几年的研究并依据多种因素推算，到2010年，全国城镇积累的存量住房约有2.11亿套。按当年城镇常住人口家庭户计算，户均约为1.02套；人均住宅建筑面积从1978年的6.70平方米提升到2012年底的32.9平方米。2012年，我国城镇户籍家庭住房自有率（指住在自有产权房子中的比例）为85.39%。

    由此可见，我国城镇住房无论从规模总量、户均套数，还是人均住房面积都有了重要变化。总体上，城镇居民住房极度短缺的时期已经过去，居民住房困难问题得到了相当大的缓解。很多地方，特别是一些三、四线城市，住房供需矛盾缓解，有的城市甚至已经趋向初步平衡。

    记者：国外户均拥有住房超过1套时，市场就趋于稳定了，为什么在我们这里却不是这样？

    任兴洲：在我国城镇住房市场快速发展和住房总量不断增加的同时，也确实还存在着不少问题，主要表现为三组矛盾。

    一是住房总量规模较大，但住房质量有待改善。到2010年，我国城镇常住人口家庭户均住房成套率（即住房内有独立厨房、卫生间等）仅为0.73套。

    二是人均占有住房面积较高，但不同人群实际占有不平衡。人均住宅建筑面积32.9平方米只是平均数，不是每个家庭都有这样的居住水平。有的家庭可能拥有多套住房，而有些家庭仍在为如何拥有一套住房而苦恼。

    三是不同城市、不同区域的住房市场发展不平衡，近些年分化趋势日益明显。京沪广深等一线城市以及一些省会等二线城市住房需求增长快，供求矛盾仍比较紧张，房价上涨幅度较大。而一些三、四线城市的住房供求矛盾已大大缓解，有的城市供求趋向平衡，有的城市住房销售速度明显放缓，去库存压力不断增大。