解构小产权开发商：严苛新政下冒险变异生存

以公益用地建房对外销售，签租赁合同规避监管，累积巨大社会风险

本报记者 闵云霄

“50年产权，精装修，6米层高，买一层送一层……”销售人员的推介滔滔不绝。但是当提及房屋有无产权证时，销售人员改口说：“我们是以租代售。”

这是北京通州的一个名为国际健康港(楼盘资料)的楼盘，开发商铤而走险，通过“科改住”模式大量出售，而所谓的购房其实是“租20年送30年”的租赁合同，存在巨大的法律风险。

在北京，很多开发商注册科技或者工业企业，以企业的名义将土地拿走后，直接以商品房开发的模式违规操作，获得巨额利润。

“以租代售”模式暗度交易停摆期

近日，《中国企业报》记者来到北京通州尹各庄“国际健康港”，该项目处于通州、朝阳、顺义三区交界，周边被格拉斯小镇(楼盘资料 业主论坛) 、旭辉御锦、千章墅等高端别墅项目围绕。“小户型”、“不限购”的国际健康港正在施工，多栋圆弧形建筑已经封顶，销售人员忙得不亦乐乎。

当记者问到房子是否为大产权、是否有房本时，对方说：“您放心，50年房本。”

早在今年8月，国际健康港开盘不久，李小姐在销售人员的“推荐”下预付了5万元订金，当时价格只要16800/平方米。拿到合同后她发现是租赁合同，最后托关系才退了订金。

在房价飙升和严格限购的双重逼迫下，不少人和李小姐一样，铤而走险。但是，后来开发商修改了合同，彻底拒绝退订金。

近期，游离于楼市正规军之外的“小产权房”，由于部分人误读“建立城乡统一的建设用地市场”这一改革信号，近期迅速升温，市场上出现“小产权房”有望“转正”的声音，并由此引发一轮成交热。随后，在国家对小产权房进行严厉打击后，导致很多小产权房停止交易。

在这样的背景下，“国际健康港”公开销售，价格不断上涨。

看到记者有所顾虑，销售人员说：这是政府重点项目，价格便宜，不限购房资格，不用缴纳任何税费和公共维修基金，可注册办公并获政府减税。

而记者表示在网上看到的信息实为“租赁”时，销售人员有些结巴地说：“我们开发商有一个大房本，现在预售证还没出来，不能分割房本。不过您放心，我们的租赁合同也是有保证的。而且还会签个补充协议，是专门说明产权问题的。”他说，房子的50年租期实际上是“租20年送30年”。“因为法律有规定，最长只能租20年，所以我们那30年算送的。”

随后，销售员递来的一纸租赁协议书：租赁20年，赠送30年。而首付需交付总房款的50%，尾款三个月内交清。

不过，根据《合同法》，房屋租赁合同受法律保护的最长租赁期限只有20年，送的30年并不受法律保护。“30年内，如果开发商要涨租、驱逐租户，或者其他任何违反约定的行为，即使合同上有明确规定，也不受法律保护。”一位律师告诉记者。