房地产行业的权威颁奖盛会--中国房地产年度红榜评选迎来了五周年颁奖盛典。2013年12月21日下午，由中国互联网新闻中心·地产中国网主办的“第五 届地产中国年度论坛暨2013中国房地产年度红榜颁奖典礼”在北京钓鱼台国宾馆隆重举行。中国网总编辑王晓辉、钓鱼台美高梅酒店集团公司事务总监董昱、地 产中国网总编辑谢红玲到会致辞。

房企如何拥抱变革

会上，中国房地产研究会副会长顾云昌发表了旁征博引、深入浅出的主题演讲。万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)副总裁毛大庆的主题演讲既有对市场大环境的分析，也有万科应对未来的思 考。在两位专业主持人的引导下，主题对话真正形成了头脑风暴，嘉宾争相发言，尤其是在关于财税制度改革的话题上，讨论越辩越明。与会者纷纷表示，地产中国 论坛质量高，干货多，受益匪浅。

顾云昌表示，总书记讲话中提到建立住房保障体系、住房供应体系、住房标准体系三个体系，还提到四个关系：政府提供的公共服务和市场化的关系、住房发展经济功能和社会功能关系、住房建设的需要可能的关系、住房保障和住房福利陷井关系。

顾云昌表示，在这样的情况下，中国房地产市场已经发生了四个方面的变化：第一是无形手和有形之手变化；第二是以限、堵为主变为调放结合；第三是短效调控变为长效调控；第四是一刀切做法变成切一刀。

顾云昌还对2014年房地产行业发展趋势进行了预判，他表示，房地产已经进入分化时代，城市的分化、企业分化、产品分化。

顾云昌建议，企业要强调四力，第一对市场和形势判断力、第二经济实力、管理实力，第三产品创新能力、 经营创新能力，第四整合能力。

万科集团执行副总裁毛大庆则表示，“13到18年间一大批原来创造力高峰人群进入老龄化人口，对中国未来经济社会发展带来一次非常重大的改变和新的挑战。 如果再不抓住，而仅仅靠土地财政、房地产发展，10年以后是靠不住的，那时候中国在国际竞争中将处在非常危险的地位。”

毛大庆认为，中央高层“在思考一盘大棋，房地产很重要，但仅仅靠房地产恐怕绝对不是出路，所以它不会再天天文件里提房地产，而更多是稳中求进，创新进取。”

毛大庆表示，这是2013年的几个现象，也引起了万科的很多思考，但他不同意因为万科开了几个商场，就说万科在转型，万科的思考是如何整合资源、经营创 新，做城市配套服务商。包括三条产品线，一是社区食堂、菜市场、四点半学堂等社区服务配套，二是生活广场这样的两三万平米主线条、非常轻松的村落式小区域 生活配套，三是大型区域商业，如万科广场这样的覆盖人口30万人以上的大型生活中心，“并不完全叫商业地产，更恰当地说应是社会和社区服务配套型完善措 施。”

明年，万科还将进一步拓展深化社区养老，向着以人为本的新型服务企业转型，同时向科技型企业转型，包括大量科技含量工业化住宅，集合式住宅，包括卫生间、厨房也在慢慢脱离手工作业做法，采用整体安装配件做法盖房子。

毛大庆表示，房地产行业过去十年科技进步方面进展非常缓慢，“今天开这些会谈论问题还是10年前的房价、土地、房产税、地王”，而新知识经济对社会发展的 深入改变远远强于房地产，对于传统行业的发展提出了严峻的考验和严峻考问，“如果停留在房价、卖房子，我觉得真是非常落伍，所以我现在参加这种会基本没有 兴趣谈多少亿问题，你都是千亿又怎么样，又能怎样？”他说，房地产公司应该去看看腾讯、小米的追求，看看海尔是怎样把一家大企业做小、分散化发展的。

对话：土地、税制改革护航长效机制

在第五届地产中国年度论坛巅峰对话环节，中国房地产研究会副会长顾云昌、中国房地产学会副会长陈国强，国家税务总局税收科学研究所副所长靳东升、中国人民 大学公共管理学院副院长兼土地规划研究中心主任严金明、万科集团副总裁毛大庆、洲联集团五合国际北京公司负责人卢鹏围绕“长效机制护航大地产”主题，在十 八届三中全会改革纲领的大背景下，分享专家学者与市场人士的真知灼见，剖析房地产行业发展30年来即将面临的一场深度变革。

严金明表示，十八届三中全会报告中，土地制度改革，尤其是建立城乡统一的建设用地市场，这是此次改革最大的变化，也是房地产行业期望非常高的部分，意义非 常重大。建立城乡统一的建设用地市场，农村集体经营性建设用地有三大突破，出让、入股、租赁。这样一来，地方政府土地财政都会发生重大变化，“我们大约从 2010年开始，政府土地财政的规模都在3万亿左右，今年超3万亿，土地财政有的占到了地方财政50%-60%这样的比例，当然区位差异比较大。但这是建 立在现有征地制度基础之上的，农村土地要出让，必须先经过非农化过程，而且是一个口子出，高度垄断，而现在由农民直接出让，土地出让收入将会受到很大影 响。

他说，各部委领导和专家对政策的具体解读，有的和大家对改革的期望有些距离，“三中全会的决定如何真正变成立法和政策，变成可操作性东西？政府内部和业内 专家，对这个方面还有不同意见。”例如，农民自己利用农村集体经营性建设用地搞经营，到底包含不包含房地产开发？关于这点，仍然争议较大。“像北京大兴、 海淀温泉等区域，农民在这类型土地上搞的产业主要是地产”，严金明说。而这个问题和前段时间讨论热烈的小产权房能否转正的问题直接相关。严表示，这一政策 的操作性，具体怎么落实还需要进行更进一步的研究。

靳东升在提及房地产税时说，原来的提法都是加快房地产税制改革，而现在叫做加快房地产税立法。“这是依法治国体现，要有法律依据，所以就涉及到法律的制 定，由全国人大立法，因此要有一个过程，肯定要广泛征求社会大家意见，不能随便说政府要征收就征收，是要经过立法以后在合理体制机制基础上制定。

严金明补充说，前些时候国务院常务会议对不动产登记进行了明确，规定了国土资源部牵头，建立统一的不动产统一登记制度，这对长效机制影响很大，最主要目的是为了明确权属，另一个方面也是对于收税有明确依据。

陈国强表示，长效恐怕是慢效机制，“房地产税下一步对行业带来的影响，首先需要明确的，长效某种意义是慢下来，效应是慢慢呈现的，不是限购这样可以里立竿见影的，所以大家也不要有立竿见影的预期。”

顾云昌则说，不希望时间太长，等不及，而开发商既要盼望长效机制，又要应对现有情况，“不讲调控不等于没调控，而更多发挥市场作用对市场调控机制，因为调控始终存在，改善宏观调控不是说没有宏观调控。”

毛大庆说，城镇化一定是人的城镇化，面对新的形势，开发商各有各的方法，有的搞文化，有的搞体育，地产的外延和概念发生变化，如果脑子里一直只是想怎么买 地、卖房子、开盘、销售额，就这么来讨论公司发展，显然不是办法。但万科走的路，以及其它千亿企业走的路，是不是就是支撑企业朝未来方向走的一条道路，没 有一家有答案，大家都还处于探索阶段，但地产行业需要更多地去思考创新的意义，为什么一家科技企业的市值比销售额前十的房地产上市公司的市值加起来还多。

而洲联集团五合国际北京公司负责人卢鹏表示，房地产行业的转型有两个主要途径，一个是在某类产品上做得更专更精，二是做大的整合平台，例如旅游地产、文化地产。

专家学者与市场人士巅峰对话