二、力争户均90平方米目标有限实现

    比照“全面小康社会”其他方面的生活改善程度，根据国际经验，考虑住房功能适度改善的技术性要求等，我们认为，我国城镇住房定量的理想化目标应为，到“十二五”期末，城镇户均建筑面积80平方米，2020年户均90平方米。

    根据《中国统计年鉴》和《2008年国民经济和社会发展统计公报》相关数据，截至2008年底，我国城镇实有住房建筑面积总量为124亿平方米左右，当年城镇常住人口6.07亿人(户籍人口加居住半年以上的常住人口，2008年国民经济统计公报)，2008年我国真实的城镇人均住房建筑面积仅为20.5平方米；户均约60平方米。也就是说，目前我国城镇居民的居住总水平仅仅达到2007年国务院27号文件规定的“经济适用房”标准。

    这一水平对比改革开放初期的人均5平方米和房改初期10平方米左右的水平有了较大幅度的提高，特别是考虑到最近十年来快速城镇化的因素，可以说我国住房建设取得了显著的成绩，房地产业在其中也发挥了不可替代的作用。

    户均60平方米的居住水平虽然已经达到城镇家庭基本居住需求。但这只是一个初步的“脱困”水平、总体小康的水平。按照全面小康社会的要求，使我国城镇居民户均居住水平达到建筑面积90平方米，也即我国目前提倡的小户型水平作为目标是适当的。

    户均90平方米标准，一方面可以满足现代都市生活的基本需求，另一方面也将家庭性别、代际等因素考虑进来，既提高了住宅空间的物理属性，同时也提高了对居民生活的人文关怀程度。

    从国民收入水平的角度来说，根据全面建设小康社会的发展目标，我国人均国民收入水平将达到5000美元以上，根据联合国人居中心《全球住宅状况评价》调查，在这样收入水平的国家中，人均住房的建筑面积(联合国调查中以使用面积为标准进行评价)约为30平方米。

    从国民经济的发达程度来看，到2020年我国将基本实现工业化，对比其他工业先进国家的经验，在本世纪90年代，大多先进工业化国家的人均住房使用面积都在30-45平方米之间。

    因此，对比国际经验，我国在2020年城镇人均住房建筑面积的目标设置在32.1平方米，即户均90平方米的水平是符合社会经济发展的国际规律的。

    特别说明，户均90平方米仅是一个理论测算值，也是一个理想值。从我国作为发展中国家的实际国情出发，“理想化目标”和“可能目标”之间会存在巨大差距。这是因为，要实现户均90平方米的目标，还需要考虑中长期过程城市综合承载力的提高速度、这样大的住房建设总量所需投资规模和金融体系风险承受能力等方面约束、资源可供量的现实条件、国际及国内原材料等大宗商品市场价格波动的情况和国民经济整体防止大起大落和实现平稳运行的要求，特别是考虑到我国城镇居民收入增长的可能性(我国实际上面临着下一周期购房群体向中低端延伸，从而必定会面临更尖锐的房价与收入之间的矛盾)，到2015年和2020年，户均80平方米和90平方米的目标只能有限实现。

    总体看，考虑到种种不确定因素，目标设置为，到2020年达到户均85平方米，其中70%以上家庭能够达到户均90平方米较为稳妥。其后再经过10年左右的周期，达到户均90平方米则是可以有较大把握的。