猜想三：保障性住房能否平抑房价？

    根据国家规划，2009年起三年内，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造。《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中也明确提出，要加快推进保障性安居工程建设。而各地也在加紧落实保障性住房的建设，上海首批经济适用房申请受理工作也于近日完成。对于饱受高房价之苦的普通百姓来说，保障性住房的逐渐入市无疑是一个福音，那么在2010年保障性住房能否起到平抑房价的作用呢？

    从历史经验看，保障性住房的入市对当地房价的确能够起到一定的抑制作用。 2008年下半年北京曾爆发过一波保障性住房的成交高峰，保障性住房的成交比例一度接近50%，当时北京住房成交均价也一度有所走低。因此，随着未来规划中的保障性住房大规模投入市场，房地产市场的结构性调整势在必行，将会起到平抑房价的作用。

    不过，业内人士同时指出，虽然中央和各地方政府正在花大力气进行保障性住房的建设，但是在短期内，这一政策对商品房市场的冲击更多是停留在心理层面上。以上海为例，虽然上海市政府提出了至2012年建设30万套经适房的目标，但目前能入市的还是少数。而且，由于是首批试点，政府对申请人资格的审核必然从严从紧，在已经提交申请的2000多户家庭之中，真正能够住上经适房的人不会太多，短期对小区周边的房源可能有一些影响，但对上海商品房市场的影响比较有限。

    猜想四：物业税能否出台？

    近日，有媒体报道称，2010年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税"空转"工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。一时间，物业税成为了业内外关注的焦点话题之一。业内人士认为，物业税在房地产保有环节征收，是大部分国家房地产的主力税种。开征物业税有利于抑制房地产投机，有利于支持地方税收，还有利于调节贫富差距，征收物业税是大势所趋。

    不过，业内人士同时指出，开征物业税的说法已经流传了许多年，但至今其依然停留在空转试点的阶段，这是因为物业税的政策性很强，牵涉到多方利益，就目前条件而言，开征时机和条件尚不完全具备。

    综合来看，物业税开征可能还需要跨过三个门槛。首先是税收方面的问题，瑞银亚洲房地产研究部主管王震宇表示，物业税开征之后，收上来的税费有多少比例给中央政府，多少比例留在地方政府就是一个需要协调的地方。而物业税开征之后有哪些税费是需要取消的，也是一个很难协调的问题。其次是技术方面的问题，汉宇地产表示，按照目前房地产评估人员与物业的相对比例来看，政府每年对所在区域的物业进行评估几乎是不可能完成的任务，而且目前我国房地产评估业在跨体系评估方面的经验也不足。此外，目前试点城市使用的物业税征收模式也不同，哪种模式最有效率仍需要评估。最后是法律方面的问题，物业税的出台还需要经过一个立法的过程，但是现在还没有看到任何立法的草案或者有关这方面的消息。

    王震宇表示，综合来看，物业税要推出不是短时间内就能完成的，今年出台的可能性非常低，而且未来如果要推出物业税的话，也可能会在对民生影响比较小的商业地产上首先施行，等到整个体系优化之后再推向整个房地产市场。