安徽家园网讯（记者 徐建）金秋十月，丹桂飘香。伴随着“十一”长假的来临，合肥楼市开启了由“金九”向众目期待的“银十”过渡。回首上半年合肥楼市，有欢喜，有哀愁，有平淡，也有惊奇。成交量同比去年同期虽呈下滑态势，不过横向比较来看，下滑之势较其他城市则相对较为平缓，市场表现相对平稳。

    2014年上半年合肥楼市从成交数据来看，上半年合肥市九区累计成交商品住宅46825套，同比去年上半年下跌2749套，跌幅5.55%。九区商品住宅成交均价7557元/㎡，同比去年同期上涨673.5元/㎡，涨幅9.78%。从数据可以看出，2014年上半年市区住宅销量虽相比去年同期有小幅下跌，但2013年和2014年两年的销售量是近7年来最高。

    时光飞逝，2014年已过去四分之三，被冠名为楼市传统销售旺季的“金九”已悄然逝去，目前正迎来同样被业界看好的“银十”阶段，同时也开启了2014年楼市第四季度的序幕。秋天既是收获的季节，也是播种希望的季节。上半年合肥楼市平稳发展，下半年是否会有重大突破，作为压轴的第四季度将让我们拭目以待。下面就来总结下第三季度合肥楼市的现状，并对第四季度进行展望。

    一、2014年第三季度合肥楼市现状

    截止三季度，除了一线城市外，大部分城市限购取消，还有部分省份出台“救市”政策。但是，银行信贷紧缩局面并没有实质性改变，今年前三季度楼市成交表现并没有因为救市措施而明显转好。

    时至十月，失色的“金九”，并未给楼市在第三季度的表现划上圆满的句号。中国指数研究院发布的《2014年三季度市场形势总结》报告显示，第三季度国内房地产市场延续下行势头，新房市场成交较去年同期下降了14%，房价下行趋势仍明显，房企经营压力增加，投资放缓，土地市场降温。

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    受全国市场行情影响，合肥楼市在第三季度的表现也不尽人意，整个季度合肥九区宅交量同比环比均呈下滑态势，市场趋冷。据安徽家园网统计，在成交量方面，2014年三季度合肥市九区累计成交商品房源22058套，同比去年三季度下滑4146套，跌幅15.82%，环比今年二季度下跌1524套房源，跌幅6.46%。其中，7月份成交7299套，8月份成交7873套，9月份成交6886套。在成交均价方面，三季度合肥九区成交商品房均价为7741元/㎡，同比去年三季度上涨769.67元/㎡，涨幅11%，环比今年二季度上涨121元/㎡，涨幅1.59%。其中，7月和8月整体房价变动较小，维持在7700元/㎡左右，而9月份房价有所下滑，为7671元/㎡左右。

    整个第三季度的宅交量明显低于第一、二季度，从4月份至7月份，合肥市区楼市成交量逐月下跌，下半年楼市下行趋势明显，为此不少业内人士预测下半年合肥楼市不会好于上半年。从第三季度成交数据来看，也许这一推测即将得到印证：7、8月份被业界公认为传统的楼市销售淡季，7月楼市成交量果不其然延续了下滑势头；8月份楼市宅交量较前几月虽意外地出现小幅回升，但与去年同期相比仍相差甚远；由于楼市的持续不景气，9月份作为传统的销售旺季显得比往年倍受期待，正所谓期望越大失望越大，果不其然，9月份的楼市成绩单黯然失色，楼市成交量仅好于受春节影响的2月份而暴跌至谷底，大幅跌破7000套，作为旺季的“金九”却跌至全年最差，像这样的情况在史上也极为罕见。

    业内分析认为，受楼市持续遇冷影响，多地政府出台刺激政策，限购政策陆续放松，短期内刺激需求入市，但依然无法根本改变需求预期。

    1、7月份宅交量创新低 4个月持续下滑

    7月份，随着季节的变化，天气也逐渐炎热起来，合肥楼市的热度并没有随着气温的骤升而呈现火爆，相反却与被冠名为“销售淡季”的称谓不谋而合。在气温升高的销售淡季里，房企一般也会选择“避暑”，开始捂盘惜售，积蓄客户，以待销售旺季集中放量，提升房源去化率。然而今年的7月淡季真是“名符其实”的淡季，合肥楼市自今年4月份以来持续4个月保持下滑，从接近9000套持续下跌至7000套的边缘，同时合肥市区住宅销售量也连续三个月未超过8000套，一改去年7月份“淡季不淡”的称谓。

    据安徽家园网统计，今年7月份，合肥九区累计成交商品住宅7299套，环比2014年6月下跌65套，跌幅0.88%，同比2013年7月下跌1787套，跌幅19.67%。自4月份合肥楼市成交量持续4个月下滑，导致7月宅交量出现新低。据了解，截止2014年7月31日，合肥市九区可销售商品住宅为38731套。同时，7月合肥住宅的供销情况呈现了5个月以来首次出现供小于求的现象。2014年以来市场预期不明朗的客观条件，导致新开工面积和竣工面积的双下降，这是市场供给出现收紧的主要原因。

    “七八月份是楼市传统的销售淡季，此时开发商就应该加强工程进度，加快建设，保证充足的供应量”，合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示，金九银十销售旺季的到来之前，房企需要“充足弹药”，保证供应十分必要。

    在价格方面，7月合肥市九区商品住宅备案均价为7795元/㎡，环比2014年6月上涨142元/㎡，涨幅1.86%，同比2013年7月涨844元/㎡，涨幅12.14%。7月份多个区域因高价楼盘的备案均价都出现了上浮，滨湖区湖滨公馆、庐阳区万科森林公园以及经开区融科城等多个超出均价的楼盘热售对7月房价的上涨起了拉动作用。

    根据国家统计局统计，2014年上半年至今，多城市房价开始下滑，合肥楼市房价涨幅处下行状态，6月份进入下跌。 在高库存和房价大范围下滑的背景下，地方政府对限购进行“松绑”的冲动加剧。而不少业内人士分析合肥市场，“限贷令”的影响明显高于“限购令”，如果贸然取消限购令，有可能进一步导致房价上涨。

    2、8月份量涨价跌 宅交量创4个月新高

    8月份同样被业界视为楼市传统销售淡季，但合肥楼市自4月份以来的持续下滑势头并没有继续发酵，相反出现了短暂的中止，成交量出现微涨，但也创下了4个月来新高，成交均价出现小幅下滑，楼市回暖之势稍显。

    据安徽家园网统计，2014年8月合肥市九区累计成交商品住宅7873套，环比上涨426套，涨幅0.58%，同比下跌13%。据了解，截止2014年8月31日，合肥市九区累计库存商品住宅35774套。8月2日合肥正式取消限购，在解限的刺激下，老城区本月表现抢眼，而合肥的总库存量也进一步削减下降了2984套，去化效果明显。8月合肥市区住宅销售量出现小幅回升，创下了4个月来的新高，但还是连续4个月没有超过8000套。

    8月，蜀山、庐阳、包河、瑶海，四大老城区比较活跃，销量占市区比重近六成，供应量占比在五成以上。业内分析认为，限购取消的第一个月，对合肥楼市起到了一定的刺激作用，尤其是老城区人气明显增涨。然而，限贷依旧存在，月底市区销量止涨回跌的表现比较明显，限购取消并不能维持楼市持久旺盛。

    在成交价方面，本月合肥九区成交均价7749元/㎡，下降46元/㎡，环比跌幅0.59%，同比上涨9%。9月18日，国家统计局发布了《2014年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，数据显示，与7月份相比8月70个大中城市中，价格下降的城市有68个，持平的城市有1个，上涨的城市仅1个。8月份合肥房价跌幅比7月份收窄0.1个百分点，合肥房价连续第4个月止涨（连续第3个月下跌）。

    业内认为，8月份作为“金九银十”的过渡时期，同时在解限的刺激下，诸如远大尚林苑等低价盘的的热销致使合肥楼市成交均价走低，众所周知“金九银十”价格会有回升，所以有很多人选择在这个过渡时期买房，这也是造成合肥宅交量持续4个月下滑后却在8月份创新高的重要因素。

    3、合肥楼市遭遇滑铁卢 “金九”变“铁九”成定局

    尽管9月为传统意义上的楼市旺季，但合肥楼市在“金九”的表现却并不能尽人意，量价齐跌。九区成交量甚至创下今年除2月份以外最低的记录，成交均价也持续下滑，有人戏称“金九”变“铁九”。

    据安徽家园网统计，2014年9月合肥市九区累计成交商品住宅6886套，环比今年8月份下跌987套，跌幅12.54%，同比去年9月下跌1088套，跌幅13.64%。9月份合肥九区住宅成交均价为7671元/㎡，环比今年8月下滑78元/㎡，跌幅1%，同比去年9月上涨465.72元/㎡，涨幅6.46%。

    三季度合肥楼市成交量下跌的部分主要集中在9月份，虽然是传统的楼市旺季“金九”，但受到市场观望情绪浓重以及入市量和购房意愿的双重下跌影响，9月份以6886套爆冷收官，成为今年以来除2月份受春节放假影响之外成交量最低的一个月。

    2014年下半年的传统旺季“金九”出现旺季不旺的现象已成定局。回观之，前三周的销量还不如8月份，单周总宅交量均不足1500套，单靠9月份最后一周的发力也很难扭转低迷的局面。撇开“金九”首周合肥10家楼盘开盘，后续几周开盘数量较少，无疑是导致金九没有红火起来的重要因素。

    众多开发商究竟是想避开“金九”高峰期还是不看好九月合肥楼市，我们不得而知，如今九月已经收官，接下来众大盘能否上演“逆袭”我们将拭目以待。

    关于金九的低迷，有业内表示，首先是由于购房者对当前救市政策的观望等待和对后期市场走向的信心不足，形成了当前需求萎缩的现状；其次，房企在九月中上旬推盘趋谨慎，不敢贸然定价开盘，通过各种营销活动不断试温楼市，造成当下楼市成交不温不火的情况。

    业内人士认为，在当前楼市的库存压力仍在攀升的情况下，“金九”失色必然促使开发商进行更大幅度的“以价换量”。“十一”长假楼市将迎来成交小高峰，环比9月或有小幅上升，但与去年同期相比仍将下降，至今年底楼市还将处于调整期。

    合肥房地产业协会副会长李慧秋对于目前的楼市销量并不感到惊讶，她表示：“我认为合肥整个下半年的楼市还是会比较平稳，如果没有出现大的政策变动，应该不会出现销量猛增的情况。”

    与二季度相比，三季度在政策环境上出现了较为明显的变化，除了8月2日解除限购之外。9月30日央行也下调了首套房利率同时也放松了对首套房的认定，但短时间内对合肥楼市的影响十分有限。

    无独有偶，今年陆续放松限购的多个城市的楼市都并未出现回暖。对此，易居地产研究院副院长杨红旭认为造成这种情况出现主要有2大原因：“其一，影响住宅市场变化因素有很多，比如货币与房贷、宏观经济、购房者的心理预期等，限购只是一个并不算重要的因素，在其他主要因素没有实质性改善的情况下，不要奢望放开限购的作用。其二，限购固然有误伤少量自住需求，但那些被限需求中的大部分，多属投资投机性需求，这些需求喜欢追涨，当前全国楼市大势降温，房价仍在下跌，那些被解放了的需求，不会在这种市况下入市。”

    相比较其它城市，合肥解除限购并无实质性影响的原因似乎还有一些更加具体的内容。一直以来老城区楼市发展弱于新城区，老城区购房意愿向新城区转移以及近段时间内并无十分具有“日光盘”潜质的房源规模入市，都是潜在因素。

    此前，不少业内人士认为，解除限购未能对合肥楼市产生大范围影响的主要原因在于未能破除“限贷”，如今，“限贷”壁垒正式被打破。本次央行的发文放松了首套房的认定标准，政策一出，不少业内人士认为，投资性需求将成为下一轮市场上行的主要驱动力，而即便是下调了首套房的利率，形势对真正的“刚需”并没有根本性的好转。“同样是申请贷款，有房产做后盾的人和没有（房产）的人，银行会优先把贷款发放给前者。”合肥学院房地产研究所副所长凌斌指出。而究竟政策能激发多少刚需和投资性需求入市，还以待后观。