独家调查

    本刊此次的调查覆盖了珠江新城、老城及金沙洲、北部和南部四大片区。在重点调查的12个指标楼盘中再选取的2008年下半年至2009年上半年收楼的共2959套单位，其中，在近两个月的时间内，水表读数变化在1吨之内、电表读数变化在1度之内的空置单位有599套，由此我们推算出，广州存量住宅的空置率为20.24%。

    数据：投资客聚集、大户型的物业空置最严重

    在上述颇具代表性四大片区中，珠江新城的平均空置率最高，达35.14%，其次是以海珠、番禺为代表的南部片区，其平均空置率也有28.74%。而老城及金沙洲片区的空置率最低，为13.35%，尽管如此，该空置率也超过了国际标准10%的空置率警戒线。通过对这些片区及被调查个盘的具体分析，我们发现，投资客聚集的片区其平均空置率最高，如珠江新城；同时，面积在140平方米及以上的大户型物业的空置率也最高，如南部片区的楼盘，均是250-280平方米户型，其空置率高达42.9%。

    原因：二三次置业需求占六成、出租率低导致高空置

    广州市社科院研究员彭澎博士认为，存量住宅的高空置率，可以说明一个问题，那就是广州楼市中短期投资甚至是投机的比例过高，过高的住房空置率以及过高房价租金比、房价收入比，又均指向一个共同结果———广州楼市已有较大泡沫了。

    合富辉煌首席市场分析师黎文江说，合富辉煌在2009年第四季度对到售楼部的看楼者做过一次调查，其中二次、三次及三次以上的潜在置业者超过了六成，“2009年时，为防通胀的投资型需求的确很旺盛”。当重复购买成为市场主流，而租金收益远比不上楼价上升带来的收益时，物业被空置的几率就会提高。“老城区的空置率为何较低，那是因为自住或出租率很高；反之，投资客集中的珠江新城，出租回报率只有3%左右，远低于楼市正常时的5%，因此放租的房子就少，空置率就高。”黎文江为此作了进一步的分析。

    不过，对于20.24%的这个空置率，黎文江认为“是正常的空置率”，“超过30%的空置率，那个才是不正常的，就全国而言，像广州这种区域的情况不多，因此，整体而言还算合理”。